재산세토지세 — 토지분 재산세 과세대상 구분·세율·납부 시기까지 정리

토지분 재산세는 어떤 세금인가요?

지방자치단체가 매기는 지방세 가운데 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박에 부과되는 세금을 재산세라고 부르며, 이 다섯 가지 과세대상은 「지방세법」 제105조에 나와 있습니다. 그중 땅에만 매겨지는 부분을 편의상 재산세토지세라 부르고, 검색창에 이 단어를 입력하는 사람 대부분은 얼마가 나오는지, 언제까지 내야 하는지를 알고 싶어 하는 경우입니다.

제104조는 토지를 지적공부에 등록된 것과 실제로 사용되고 있는 것 두 갈래로 나눠 규정합니다. 주택은 토지와 건물의 세액을 한데 묶어 계산하지만, 상가나 공장 부지처럼 주택이 아닌 땅은 건축물분·주택분과는 따로 떨어져 재산세토지세라는 독립된 흐름으로 다뤄집니다.

이 글은 재산세토지세가 어떤 기준으로 대상별로 갈리고, 누가 세금을 내며, 세율과 납부 시기가 어떻게 정해지는지를 「지방세법」 조문을 근거로 순서대로 짚어보려 합니다. 특정 필지의 세액을 산출해 드리는 자리가 아니라 절차와 기준을 확인하는 자리라는 점을 먼저 밝혀 둡니다.

재산세토지세를 이해하려면 기준일 개념부터 알아야 합니다. 제114조가 정한 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 이날 땅을 갖고 있는 사람이 그해 납세의무자가 됩니다. 연중에 소유권이 넘어갔다면 6월 1일 시점에 누가 등기부상 또는 사실상 소유자였는지에 따라 그해 세금을 내는 사람이 갈립니다.

이어지는 항목에서는 토지가 어떤 방식으로 나뉘는지, 구분별 세율이 얼마인지, 언제까지 내야 하는지를 차례로 확인합니다.

재산세토지세, 토지는 어떻게 세 가지로 나뉘나요?

「지방세법」 제106조는 토지 재산세를 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상 세 갈래로 가릅니다. 같은 재산세토지세인데도 세율이 땅마다 달리 느껴지는 원인이 바로 이 구분에 있습니다.

별도합산과세대상에는 공장 건물이 깔고 있는 부지, 차고나 보세창고로 쓰이는 땅, 물류단지 시설용 부지처럼 실제 업무나 경제활동에 쓰이는 토지가 포함됩니다(제106조 제1항 제2호). 헐리거나 없어진 건축물·주택의 부속토지 가운데 일정한 경우도 이 구분에 함께 들어갑니다.

분리과세대상은 국가가 보호하거나 지원할 필요가 있거나, 반대로 세금을 무겁게 매길 필요가 있는 토지입니다(제106조 제1항 제3호). 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지, 산림 보호가 필요한 임야, 종중이 가진 임야는 낮은 세율을 받는 쪽이고, 골프장이나 고급오락장의 부지는 오히려 높은 세율이 매겨지는 쪽입니다. 개발제한구역 지정 전에 부지 확보를 마친 공장 부속토지나 기반시설용 부지 등도 시행령 기준에 따라 이 구분에 들어갈 수 있습니다.

종합합산과세대상은 앞의 두 구분에 해당하지 않는 나머지 토지 전부를 가리킵니다(제106조 제1항 제1호). 특별한 용도 없이 보유 중인 나대지 대부분이 여기에 속합니다. 가진 땅이 이 셋 중 어디에 해당하는지는 시가표준액 자료를 챙겨 토지 소재지 지방자치단체에 문의하는 편이 가장 확실합니다. 여기서 정리한 구분은 법률이 정한 큰 틀일 뿐이고, 세부 판정에 쓰이는 면적·지역 조건은 시행령에 위임돼 있어 사안마다 다르게 적용될 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

토지분 재산세는 누가, 어디에 납부하나요?

제107조 제1항은 과세기준일 현재 재산을 실제로 소유한 사람을 납세의무자로 정합니다. 등기부에 적힌 이름보다 실제 소유 여부가 우선한다는 뜻입니다. 여러 사람이 함께 갖고 있는 토지라면 지분만큼 각자가 세금을 나눠 부담합니다(제107조 제1항 제1호).

예외 규정도 마련돼 있습니다. 매매로 소유권이 바뀌었는데 신고를 하지 않아 실제 소유자를 확인할 수 없으면 공부상 소유자가, 상속등기를 마치지 않고 상속인 신고도 없으면 행정안전부령이 정한 주된 상속자가 세금을 냅니다(제107조 제2항). 「신탁법」에 따라 수탁자 이름으로 등기된 신탁재산은 원칙적으로 위탁자가 소유한 것으로 보아 위탁자에게 의무가 돌아갑니다(같은 항 제5호). 소유권 다툼 등으로 실제 소유자를 가려낼 수 없을 때는 그 땅을 쓰고 있는 사람이 납세의무자가 됩니다(제107조 제3항).

재산세토지세를 어느 지방자치단체에 내야 하는지는 제108조가 정합니다. 토지분 재산세의 납세지는 그 땅이 위치한 곳을 관할하는 지방자치단체이며, 한 필지가 여러 자치단체에 걸쳐 있다면 소재지별로 나눠 과세됩니다. 국가·지방자치단체·외국정부·주한국제기구가 가진 재산은 원칙적으로 세금을 매기지 않지만, 매수계약자에게 의무가 있는 재산처럼 예외도 정해져 있습니다(제109조).

재산세토지세 과세표준과 세율은 어떻게 정해지나요?

토지분 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 산출합니다. 제110조 제1항 제1호는 토지와 건축물의 경우 시가표준액의 100분의 50에서 100분의 90 사이 범위 안에서 대통령령이 비율을 정하도록 규정합니다. 다만 이번에 살펴본 조문 발췌에는 실제 적용되는 비율의 정확한 수치까지는 나와 있지 않아, 그 숫자는 이 글에서 확인하지 못했습니다.

세율은 제111조 제1항 제1호가 토지 구분마다 다르게 정해 두었습니다. 아래 표로 정리했습니다.

구분	과세표준 구간	세율
종합합산과세대상	5천만원 이하	1,000분의 2
종합합산과세대상	5천만원 초과 ~ 1억원 이하	10만원 + 5천만원 초과분의 1,000분의 3
종합합산과세대상	1억원 초과	25만원 + 1억원 초과분의 1,000분의 5
별도합산과세대상	2억원 이하	1,000분의 2
별도합산과세대상	2억원 초과 ~ 10억원 이하	40만원 + 2억원 초과분의 1,000분의 3
별도합산과세대상	10억원 초과	280만원 + 10억원 초과분의 1,000분의 4
분리과세대상(농지·목장용지·임야)	전체	1,000분의 0.7
분리과세대상(골프장·고급오락장용)	전체	1,000분의 40
분리과세대상(그 밖의 토지)	전체	1,000분의 2

표를 보면 별도합산과세대상 쪽이 종합합산과세대상보다 낮은 구간에서 시작하고, 분리과세대상 안에서도 농지·목장용지·임야는 1천분의 0.7이라는 낮은 단일세율을, 골프장·고급오락장용 토지는 1천분의 40이라는 높은 단일세율을 적용받는다는 차이가 드러납니다. 같은 재산세토지세라도 땅의 쓰임에 따라 세액 격차가 크게 벌어지는 구조입니다.

세율을 매길 때는 필지 하나하나를 따로 계산하지 않습니다. 제113조에 따라 종합합산과세대상은 같은 지방자치단체 관할구역 안에 있는 납세의무자 소유 토지 가액을 다 더한 값에, 별도합산과세대상도 같은 방식으로 합산한 값에 세율을 적용합니다. 반면 분리과세대상은 예외적으로 해당 토지 각각의 가액을 기준으로 세율을 매깁니다. 종합합산·별도합산 토지를 여러 필지 가진 사람이라면 합산 금액에 따라 누진 구간이 달라진다는 점을 감안해야 합니다.

재산세 도시지역분과 세 부담 상한은 무엇인가요?

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 정한 도시지역 가운데 지방의회 의결을 거쳐 고시된 구역의 토지·건축물·주택에는 재산세 도시지역분이 추가로 얹힐 수 있습니다(제112조 제1항). 조례에 따라 기본 세율로 계산한 세액에 과세표준의 1천분의 1.4를 곱한 금액을 더할 수 있고, 지방자치단체장은 조례로 이 비율을 1천분의 2.3까지 올려 정할 수 있습니다(제112조 제2항). 다만 아직 사업이 시행되지 않은 공공시설용 토지나 건축물이 없는 개발제한구역 토지 등은 도시지역분 부과 대상에서 빠집니다(제112조 제3항). 가진 토지가 실제로 이 적용 지역에 들어가는지는 소재지 지방자치단체 조례를 봐야 확인되며, 특정 지역의 적용 여부까지는 이 글에서 확인하지 못했습니다.

전년보다 세금이 갑자기 크게 뛰는 상황을 막는 장치도 있습니다. 제122조는 그해 산출된 세액이 대통령령이 정한 방식으로 계산한 직전 연도 세액 상당액의 100분의 150을 넘으면, 100분의 150에 해당하는 금액까지만 그해에 걷도록 하는 세 부담 상한을 두고 있습니다. 다만 이 상한은 주택에는 적용되지 않는다고 조문에 못박혀 있어, 토지와 건축물에만 해당한다고 보면 됩니다. 재산세토지세가 전년보다 많이 늘었다면 고지서의 산출 내역에서 이 상한이 반영됐는지 확인해 볼 만합니다.

토지분 재산세는 언제, 어떻게 납부하나요?

재산세토지세의 납기는 제115조 제1항 제1호에 따라 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 주택분이 7월과 9월 두 차례로 나뉘어 부과되는 것과 달리, 토지분은 9월 한 차례에 고지됩니다. 과세대상이 누락되거나 착오가 있는 경우라면 지방자치단체가 이 기간이 아니더라도 수시로 부과·징수할 수 있습니다(제115조 제2항).

징수는 지방자치단체장이 세액을 산정해 고지서를 보내는 보통징수 방식으로 이뤄집니다(제116조 제1항). 고지서는 토지·건축물·주택·선박·항공기별로 나눠 발급되고, 납기가 시작되기 5일 전까지는 나가야 한다고 정해져 있습니다(제116조 제2항). 고지서를 받으면 과세표준과 세액이 어떤 근거로 나왔는지, 앞서 살펴본 토지 구분과 세율이 제대로 맞춰졌는지 대조해 보는 편이 좋습니다.

고지서 한 장에 적힌 세액이 2천원에 못 미치면 아예 걷지 않는다는 소액 징수면제 규정도 있습니다(제119조). 가진 필지가 작아 세액이 크지 않다면 고지서 자체가 오지 않을 수도 있다는 뜻입니다.

실제 납부는 고지서 안내에 따라 은행이나 위택스 등을 이용하는 방식이 일반적이며, 구체적인 납부 채널과 절차는 발급 지방자치단체의 안내를 따라야 합니다. 채널별 이용 방법까지는 이 글에서 다루지 않았습니다.

분할납부·물납·납부유예도 가능한가요?

세액이 큰 경우를 위한 완화 장치도 「지방세법」에 마련돼 있습니다. 제118조는 재산세 납부세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날로부터 3개월 이내의 기간 동안 세액 일부를 나눠 낼 수 있도록 정합니다. 구체적인 신청 절차와 분할 방법은 대통령령에 위임돼 있어, 세부 서식은 관할 지방자치단체에서 확인해야 합니다.

납부세액이 1천만원을 넘는다면 물납도 검토할 수 있습니다. 제117조는 지방자치단체장이 신청을 받아 해당 지방자치단체 관할구역 안 부동산으로 재산세를 대신 내도록 허가할 수 있다고 정합니다. 다만 물납 대상 부동산은 그 토지가 속한 지방자치단체 관할구역 안에 있는 것으로 한정됩니다.

고령자나 장기 보유자를 위한 납부유예 제도도 있지만, 이는 1세대 1주택의 주택분 재산세에 관한 규정입니다(제118조의2). 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자가 소득 기준 등을 충족하면 담보를 맡기고 주택분 재산세 납부를 미룰 수 있는 제도이며, 토지분 재산세에는 이 유예 규정이 적용되지 않는다는 점을 구분해 둬야 합니다. 담보 제공 방법 등 세부 절차는 대통령령에 위임돼 있어 이 글에서 구체적으로 확인하지는 못했습니다.

재산세토지세가 아예 부과되지 않는 경우도 있나요?

국가·지방자치단체·외국정부·주한국제기구가 가진 재산과 도로·하천·제방처럼 공익 목적의 토지는 재산세 자체가 부과되지 않습니다(제109조). 이 비과세 규정은 앞서 다룬 감면·유예와는 다른 층위로, 애초에 과세 대상에서 빠지는 경우를 정한 것입니다.

제109조 제1항은 국가·지방자치단체·외국정부·주한국제기구 소유 재산을 원칙적으로 비과세로 두되, 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산 등은 예외로 과세한다고 정합니다. 제2항은 국가나 지방자치단체가 1년 이상 공용 또는 공공용으로 쓰는 재산도 비과세 대상으로 두면서, 유료로 사용하거나 유상이전을 약정한 뒤 미리 쓰는 경우는 과세 대상으로 되돌립니다. 제3항은 도로·하천·제방·구거·유지·묘지, 산림보호구역 토지, 과세기준일 현재 지은 지 1년이 안 된 임시 건축물, 철거명령을 받은 건축물 등을 나열하면서 비과세로 두되, 수익사업에 쓰거나 유료로 쓰는 부분은 다시 과세한다고 못박습니다.

비과세 대상	근거	다시 과세되는 예외
국가·지자체·외국정부·국제기구 재산	제109조 제1항	매수계약자에게 의무가 있는 재산
1년 이상 공용·공공용 사용 재산	제109조 제2항	유료 사용, 유상이전 약정 후 선사용
도로·하천·제방·구거·유지·묘지, 산림보호구역, 1년 미만 임시건축물, 철거명령 건축물 등	제109조 제3항	수익사업 또는 유료 사용 부분

가진 토지가 이 표의 어느 항목에 해당하는지는 실제 사용 형태와 기간을 따져야 하므로, 토지 소재지 지방자치단체에 사용 현황을 알리고 확인받는 절차가 필요합니다.

실제 현황과 공부상 등록이 다르면 어떻게 과세되나요?

토지대장이나 건축물대장에 적힌 내용과 실제 쓰임이 다르면 원칙적으로 실제 현황을 기준으로 재산세를 매기지만, 세금을 줄이려고 등록과 다르게 쓰는 경우 등은 예외적으로 공부상 등록 내용대로 과세합니다(제106조 제3항, 시행령 제105조의2).

제106조 제3항은 재산세 과세대상 물건이 공부에 등재되지 않았거나 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우, 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 정합니다. 등기부나 대장에 나온 지목·용도보다 실제로 그 땅이 어떻게 쓰이는지가 우선한다는 뜻입니다. 다만 단서에서 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 부과하도록 예외를 뒀습니다. 시행령 제105조의2는 그 예외를, 허가 등을 받아야 하는데 받지 않고 사용하면서 사실상 현황대로 과세하면 오히려 세부담이 낮아지는 경우와, 과세기준일 현재의 사용이 공부상 등재현황과 일시적으로만 다르게 인정되는 경우 두 가지로 구체화합니다.

따라서 미허가 상태로 땅의 용도를 바꿔 쓰고 있다면, 실제 현황대로 과세받아 세금이 오히려 줄어드는 결과를 기대하기는 어렵습니다. 이런 경우는 공부상 등재현황 기준으로 되돌아가 과세된다는 점을 확인해 둘 필요가 있습니다.

신탁된 토지는 재산세를 누가 책임지나요?

「신탁법」에 따라 수탁자 이름으로 등기된 토지는 원칙적으로 위탁자가 납세의무자이지만, 위탁자가 세금을 못 내고 다른 재산으로도 충당이 안 되면 수탁자가 그 신탁재산 한도에서 대신 책임지는 물적납세의무 제도가 있습니다(제119조의2).

이 조문은 위탁자가 신탁 설정일 이후 법정기일이 도래하는 재산세나 그에 딸린 납부지연가산세, 체납처분비를 내지 못하고 위탁자의 다른 재산에 대한 체납처분으로도 세액을 다 걷을 수 없을 때 적용됩니다. 이 경우 지방자치단체장은 수탁자에게 과세표준, 세액, 산출 근거, 납부기한 등을 적은 납부통지서를 고지할 수 있고, 수탁자는 그 신탁재산으로 위탁자의 재산세등을 납부할 의무를 집니다. 고지가 이뤄진 뒤 위탁자가 신탁 이익을 받을 권리를 포기하거나 넘기거나, 신탁재산 자체를 양도하더라도 이미 고지된 부분의 납세의무에는 영향이 없습니다. 수탁자가 중간에 바뀌면 새로운 수탁자가 이전 수탁자에게 고지됐던 납세의무를 그대로 이어받습니다.

신탁재산을 낀 토지 거래에 관여하고 있다면, 위탁자의 체납 여부와 그 체납이 수탁자에게 물적납세의무로 넘어올 수 있다는 점을 함께 확인해 둘 필요가 있습니다.

토지 용도가 바뀌었다면 분리과세 적용을 다시 신청해야 하나요?

가진 토지의 용도나 면적이 바뀌어 분리과세대상에 새로 들어가거나 반대로 빠지게 됐다면, 소유자가 과세기준일부터 15일 이내에 토지 소재지 지방자치단체장에게 분리과세대상 적용을 신청할 수 있습니다(시행령 제102조 제11항).

앞서 살펴본 것처럼 분리과세대상은 농지·임야·목장용지처럼 낮은 세율을 받는 토지와 골프장·고급오락장처럼 높은 세율을 받는 토지를 함께 아우르는 구분입니다. 실제 영농에 쓰고 있는지, 도시지역인지 개발제한구역이나 녹지지역인지 같은 요건은 해가 바뀌거나 이용 형태가 달라지면서 함께 바뀔 수 있습니다. 이때 지방자치단체가 먼저 알아서 재분류해 주기를 기다리기보다, 소유자가 직접 15일이라는 기한 안에 신청하도록 절차를 정해 둔 것입니다. 신청에 필요한 서식과 증빙자료는 행정안전부령으로 정하도록 위임돼 있어, 구체적인 양식까지는 이번 발췌 자료에서 확인하지 못했습니다.

토지 이용 방식을 바꾼 지 얼마 안 됐거나 최근 영농을 중단하거나 새로 시작한 경우라면, 다음 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 15일의 신청 기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

이 글이 확인하지 못한 것

이 글은 「지방세법」과 그 시행령 발췌를 근거로 썼습니다. 다음 사항은 살펴본 발췌 범위 안에서 구체적인 수치나 절차까지 확인하지 못했습니다.

• 토지·건축물에 적용되는 공정시장가액비율의 실제 수치(제110조는 100분의 50부터 100분의 90까지의 범위만 정하고, 구체적인 비율은 대통령령에 위임하고 있습니다)
• 가진 토지가 종합합산·별도합산·분리과세대상 중 어디에 해당하는지에 대한 세부 판정 기준(면적, 지역 요건 등 시행령상 세부 조건)
• 재산세 도시지역분이 실제로 적용되는 지역인지 여부(지방의회 의결을 거쳐 고시된 지역인지는 지방자치단체별로 다릅니다)
• 분할납부·물납 신청 시 필요한 구체적 서식과 절차(대통령령으로 위임된 세부 사항)
• 분리과세대상 적용 신청 시 필요한 구체적 서식과 증빙자료(행정안전부령으로 위임된 세부 사항)
• 공부상 등재현황과 다르게 과세하는 예외 사유의 실제 적용 기준이 개별 사안에서 어떻게 판단되는지

이의가 있을 때 밟는 지방세 불복 절차가 별도로 있을 것으로 보이지만, 이번에 확인한 자료에는 관련 조문이 들어 있지 않아 이 글에서는 다루지 않았습니다. 구체적인 절차와 기한은 따로 확인이 필요합니다.

이 글에 인용한 조문은 확인 시점에 시행 중이던 「지방세법」 발췌를 근거로 삼았습니다. 법은 개정될 수 있으므로, 실제 신고나 납부를 앞두고 있다면 국가법령정보센터에서 최신 조문을 다시 확인하는 편이 안전합니다. 필요하다면 토지가 있는 곳을 관할하는 지방자치단체 세무부서에 직접 문의하는 것도 방법입니다.

이 글은 아래 보도를 계기로 제도를 정리한 것입니다. 확인한 곳: 국가법령정보센터 보도