생애최초 주택담보대출 LTV — 규제지역 40%가 70%까지 늘어나는 구조

이번 통계에서 확인된 것은 무엇인가

대법원 등기정보광장이 집계한 자료에 따르면, 서울에서 생애최초로 집합건물을 매수하며 등기를 마친 사례는 지난달 9343건에 달했습니다. 아파트만이 아니라 연립주택과 오피스텔까지 포함한 숫자입니다. 같은 달 서울 전체의 매매 등기 건수 1만7371건과 비교하면, 생애최초 매수가 차지한 몫은 53.8%로 계산됩니다. 이 수치는 2010년 1월부터 관련 통계를 집계해 온 이래 가장 높은 수준입니다.

건수의 증가 폭도 가볍지 않습니다. 직전 달 기록인 8006건에서 16.7% 불어난 것으로, 2020년 8월 이래 약 6년 사이 가장 많은 건수입니다. 연령대로 나눠 보면 30대의 움직임이 단연 두드러집니다. 30대가 차지한 생애최초 매수는 지난달 4855건, 비중으로는 52%였습니다. 40대 2419건과 비교하면 두 배를 넘어서는 수치입니다. 시야를 1월부터 8월까지 누적으로 넓혀도 흐름은 이어집니다. 이 기간 서울의 생애최초 매수 건수는 5만7416건, 작년 동일 기간의 3만9728건과 견줘 44.5% 불어난 셈입니다. 전체 거래 대비 비중 역시 37.9%였던 것이 47.7%까지, 9.8%포인트 상승했습니다. 무주택 실수요자, 그중에서도 30대가 예년보다 서둘러 첫 집을 구하고 있다는 신호로 읽힙니다.

왜 무주택자들이 매매로 방향을 바꿨나

이달 10일 기준 서울부동산정보광장 집계에 따르면, 서울 아파트의 지난달 전세 계약 건수는 7058건에 그쳤습니다. 1년 전 같은 시점 기록인 1만1357건과 비교하면 38%가량 줄어든 결과입니다. 전세로 나오는 물량 자체가 눈에 띄게 마른 셈입니다.

물량이 줄면 가격이 오르는 것은 자연스러운 흐름입니다. KB부동산이 집계하는 서울 아파트 평균 전셋값은 지난달 기준 7억원을 처음 넘어섰는데, 이는 통계 작성을 시작한 이래 최초의 일입니다. 월세 부담도 함께 커졌습니다. 한국부동산원 조사에서는 올해 7월 서울 아파트의 평균 월세가 162만원으로 집계됐습니다. 작년 6월 142만원이었던 것과 비교하면 14%가량 오른 셈입니다.

상대적으로 집값이 낮아 청년층이 첫 집 후보지로 눈여겨보던 서울 외곽 지역도 사정은 다르지 않습니다. 부동산 정보업체 아실 집계로는 중랑구·성북구·강북구·노원구·관악구·구로구·도봉구·금천구, 이렇게 서울 외곽 8개 자치구의 아파트 전세 매물이 올해 초 2298건(1월 1일)에서 4월 말 940건까지 줄었습니다. 감소율은 59.1%에 이릅니다. 같은 시기 서울 전체의 매물 감소율이 32.2%였던 것과 비교하면 훨씬 가파른 하락입니다. 전세를 구하는 일도, 구한 전세를 유지하는 일도 어려워지자 매매 쪽으로 수요가 옮겨간 것으로 풀이됩니다.

30대는 첫 집 자금을 어떤 방식으로 마련했나

국회 국토교통위원회가 국토교통부로부터 제출받은 자금조달계획서 자료를 보면, 올해 2월 10일부터 7월 말 사이 30대의 서울 주택 매수액은 약 39조5984억원으로 집계됐습니다. 이는 전체 연령대 매수액 106조9712억원의 37%에 해당해, 어느 연령대보다도 높은 비중입니다.

문제는 그 돈의 상당 부분이 대출이라는 점입니다. 이 중 금융기관을 통해 조달한 자금은 15조8724억원으로 집계됐습니다. 매수액 대비 40.1%를 대출로 채운 셈입니다. 같은 기준으로 40대는 25.1%, 50대는 14.5%에 그쳐 30대와 격차가 뚜렷했습니다. 전체 금융기관 대출액 28조3512억원 중에서는 30대가 빌린 몫만 약 56%를 차지합니다.

자기자본이 두텁지 않은 연령대일수록 대출에 기대는 정도까지 더 크다는 점이 공식 자료로 드러난 셈입니다. 첫 집을 사겠다는 결정 자체는 개인의 몫이지만, 그 결정을 뒷받침하는 자금 구조가 다른 세대와 다르다는 사실은 통계로 확인됩니다.

생애최초 구입자에게 적용되는 대출 제도의 구조

규제지역에서 통상 적용받는 LTV, 즉 주택담보인정비율은 40%입니다. 생애최초 주택구입자는 정해진 요건을 채우면 이보다 높은 최대 70%의 LTV를 적용받을 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 같은 집값이라도 처음 집을 사는 쪽이 자기자본을 덜 들이고 대출로 나머지를 채울 여지가 넓다는 뜻입니다.

여기에 더해 보금자리론과 같은 일부 정책대출 상품은 차주 단위 DSR, 총부채원리금상환비율을 계산할 때도 별도의 예외를 인정받습니다. 소득 대비 전체 대출의 원리금 부담을 따지는 일반적인 셈법과는 다른 방식이 적용된다는 의미입니다.

다만 이런 우대가 생애최초 구입자 모두에게 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 소득 기준이나 주택가격 기준처럼 구체적인 요건이 무엇인지는 확인하지 못했습니다. LTV 우대와 DSR 예외라는 틀이 존재한다는 사실은 분명하지만, 본인이 그 요건을 실제로 충족하는지는 금융회사나 관련 기관을 통해 개별적으로 확인해야 하는 절차입니다.

대출 비중이 커지면 어떤 부담이 남는가

대출을 적극적으로 활용해 첫 집을 마련하는 방식은 집값이 오르는 국면에서는 자산을 불리는 데 유리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 금리가 오르거나 소득이 줄어드는 국면으로 접어들면 셈법이 달라집니다. 자기자본이 얇은 연령대일수록 원리금 상환이 가계에 주는 부담이 커질 가능성이 있습니다.

전월세 부담을 피해 매매시장으로 넘어온 무주택자 입장에서는, 그동안 내던 임차료 대신 대출 원리금이라는 또 다른 고정비를 새로 짊어지게 되는 구조이기도 합니다. 이는 누군가의 선택이 옳고 그르다는 문제가 아니라, 주거비를 치르는 방식 자체가 임차료에서 원리금 상환으로 옮겨가는 구조적인 변화에 가깝습니다.

이 글은 특정 대출 상품이나 금융회사를 비교하거나 추천하려는 목적이 아닙니다. 다만 대출 비중이 높아질수록 금리와 소득 변화에 대한 민감도 역시 함께 커진다는 구조는 통계로 뒷받침되는 사실이며, 첫 집을 준비하는 과정에서 스스로 점검해 볼 대목입니다.

첫 집 마련을 준비한다면 어떤 절차를 밟아야 하나

먼저 본인이 생애최초 주택구입자 요건에 해당하는지부터 살펴야 합니다. 세대주 여부나 과거 주택 소유 이력 등이 판단 기준으로 거론되지만, 정확한 기준과 LTV 우대·DSR 예외가 실제로 적용되는 구체적인 조건은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 대출을 취급하는 금융회사나 관련 공공기관을 통해 본인의 상황에 맞춰 직접 확인하는 절차가 필요합니다.

매수하려는 주택이 규제지역에 속하는지도 함께 짚어야 할 부분입니다. 지역에 따라 적용되는 LTV 기준이 달라질 수 있어, 생애최초 요건과 겹쳤을 때 실제로 받을 수 있는 대출 비율은 사람마다 차이가 날 수 있습니다.

마지막으로 대출을 실행한 이후의 상환 계획을 미리 세워두는 편이 좋습니다. 지금 소득을 기준으로 한 상환 여력만 볼 것이 아니라, 금리가 오르거나 소득이 줄어드는 상황까지 함께 가정해 두는 것이 절차상 앞서 확인해야 할 부분입니다.

이 글은 아래 보도를 계기로 제도를 정리한 것입니다. 확인한 곳: 이코노미스트 보도