토지거래허가구역 — 전세 낀 집 사도 실거주 3년3개월 미룰 수 있다

국토교통부가 이번에 발표한 내용

토지거래허가구역 안에 있는 주택을 사려는 사람에게는 원칙적으로 실제 거주 여부가 중요한 심사 기준이 됩니다. 그런데 그 집에 이미 세입자가 살고 있다면 매수 즉시 입주하기가 현실적으로 어렵습니다. 이런 사정을 고려해 국토교통부는 세입자가 있는 주택을 산 사람에게 일정 기간 입주를 미룰 수 있도록 하는 실거주 유예 제도를 운영하고 있습니다.

국토교통부는 9월 17일, 실거주 유예 제도의 신청기한을 늘리고 인정 범위를 넓히는 개정 방침을 내놓았습니다. 신청기한은 원래 2026년 12월 31일까지였으나 2027년 12월 31일까지로 한 해 더 늘어납니다. 이전 기준으로는 매수할 때 이미 살던 세입자와의 계약이 종료되는 날까지만 입주를 유예할 수 있었지만, 앞으로는 그 계약 종료 뒤 세입자와 갱신계약을 한 번 더 체결하면 그 계약 기간 중 최대 2년을 추가로 인정받을 수 있습니다.

이 내용이 담긴 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안은 9월 18일부터 입법예고에 들어가 10월 1일 시행을 목표로 하고 있습니다. 국토교통부는 이 조치가 토지거래허가제의 실거주 원칙 자체를 풀어주는 것이 아니라, 세입자가 있는 집을 거래할 때 생기는 현실적인 어려움을 보완하려는 취지라고 밝혔습니다.

실거주 유예 제도를 이해하려면 먼저 토지거래허가구역이라는 제도 자체가 어떤 목적으로 운영되는지, 그리고 그 안에서 실거주 요건이 왜 핵심 심사 기준이 되는지를 살펴볼 필요가 있습니다. 아래에서는 이번 개정 내용을 사건 단위로 나열하는 대신, 이 제도가 어떤 구조로 짜여 있는지를 절차별로 정리했습니다.

토지거래허가구역에서는 왜 실거주자만 살 수 있나

토지거래허가구역은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조를 근거로 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 구역입니다. 투기성 거래가 잦거나 땅값이 급하게 뛰는 지역, 혹은 그럴 조짐이 보이는 지역을 대상으로 최장 5년까지 기간을 정해 지정하도록 법에 정해져 있습니다.

이렇게 지정된 구역 안에서 토지 소유권을 넘기는 매매계약을 맺으려면, 법 제11조에 따라 관할 시장·군수·구청장에게서 사전에 허가를 얻어야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력 자체가 없다고 법은 명시하고 있습니다.

그렇다면 어떤 경우에 허가가 나올까요. 법 제12조는 허가 신청이 들어오면 원칙적으로 내주되, 몇 가지 예외에 해당하면 허가하지 않을 수 있다고 정합니다. 허가받을 수 있는 이용목적 중 하나가 바로 자기가 거주할 주택용지로 이용하려는 경우입니다. 즉 허가구역 안의 주택을 사려면, 실제로 들어가 살겠다는 목적이 있어야 허가가 나는 구조입니다.

이 구조가 만들어진 이유는 전세를 끼고 집을 사두었다가 시세차익만 노리고 실제로는 거주하지 않는 이른바 갭투자를 막기 위해서입니다. 매수자가 실제로 거주할 사람이어야 한다는 조건을 허가 단계에서부터 심사함으로써, 투기 목적의 거래가 허가구역에 진입하는 것을 걸러내는 것이 이 제도의 기본 골격입니다.

세입자가 있는 집은 왜 예외를 두나

문제는 매수자가 실거주 목적으로 허가를 받았다고 해도, 그 집에 이미 세입자가 살고 있다면 곧바로 들어가 살 수 없다는 점입니다. 세입자에게는 주택임대차보호법에 따른 계약 기간과 갱신 요구권이 있어서, 매수자가 원한다고 해서 계약 기간 도중에 세입자를 내보낼 수 없습니다.

이 지점에서 두 가지 가치가 충돌합니다. 하나는 허가구역의 실거주 원칙을 지키는 것이고, 다른 하나는 이미 그 집에 살고 있는 세입자의 주거 안정을 지키는 것입니다. 매수자에게 즉시 입주를 요구하면 세입자가 계약 기간을 채우지 못하고 나가야 하는 결과가 생길 수 있고, 반대로 입주 요건을 아예 없애면 전세를 낀 갭투자를 걸러내지 못하게 됩니다.

이런 이유로 국토교통부는 세입자가 살고 있는 주택을 매수한 경우에 한해, 실제 입주 시점을 일정 기간 뒤로 미룰 수 있도록 하는 유예 제도를 운영해 왔습니다. 매수자는 허가를 받으면서 동시에 유예를 신청하고, 세입자의 계약이 끝나는 시점까지는 실거주 의무를 이행하지 않아도 되는 방식입니다. 다만 이 유예는 세입자가 있다는 사정을 근거로 한 예외일 뿐, 허가 자체에서 요구하는 무주택 등 다른 요건까지 없애주는 것은 아닙니다.

국토교통부는 이전에도 이 유예 제도를 넓혀 온 이력이 있습니다. 세입자가 사는 주택이면 종류를 가리지 않고 유예 대상에 넣으면서도 신청 기한만큼은 못 박아 두는 식으로 운영해 왔고, 이번 개정은 그 기한과 인정 범위를 한 번 더 늘리는 조치입니다.

이번 개정으로 무엇이 달라지나

이번 개정에서 달라지는 부분은 크게 두 가지입니다. 첫째는 유예를 신청할 수 있는 기한입니다. 기존에는 2026년 12월 31일까지 신청해야 유예를 받을 수 있었는데, 이 기한이 2027년 12월 31일까지로 1년 늘어납니다.

둘째는 유예가 인정되는 기간의 범위입니다. 지금까지는 매수할 때 이미 맺어져 있던 세입자와의 계약이 종료되는 날까지만 입주를 늦출 수 있었습니다. 앞으로는 그 계약 종료 후 세입자와 갱신계약을 한 차례 더 맺으면, 그 갱신 기간 동안 최대 2년을 더 유예받을 수 있습니다.

다만 이 갱신계약을 인정받으려면 조건이 두 가지 붙습니다. 갱신계약은 유예 신청보다 먼저 체결돼 있어야 하고, 그 계약이 시작되는 시점 또한 유예를 신청할 수 있는 기간, 즉 시행일부터 2027년 12월 31일 사이여야 합니다. 아무 때나 갱신계약을 맺었다고 인정받을 수 있는 것은 아니라는 뜻입니다.

이 두 가지가 합쳐지면서, 매수자가 실제로 입주하지 않고 버틸 수 있는 기간의 상한선이 늘어나게 됩니다. 다음 항목에서는 이 상한선이 구체적으로 어떻게 계산되는지를 정리했습니다.

실거주를 미룰 수 있는 기간은 어떻게 계산되나

국토교통부 설명에 따르면 10월 1일 시행일을 기점으로 계산했을 때, 입주를 미룰 수 있는 기간의 상한은 3년 3개월(39개월)입니다. 이 계산대로라면 2029년 말까지도 입주를 늦추는 것이 이론상 가능해집니다.

이 기간은 두 단계로 쌓입니다. 먼저 매수 시점에 이미 있던 임대차계약이 끝날 때까지의 기간이 1단계이고, 그 계약이 끝난 뒤 세입자와 갱신계약을 한 번 더 맺어 최대 2년을 채우는 것이 2단계입니다. 두 기간을 더한 값이 시행일부터 계산했을 때 최대 3년 3개월이 된다는 것이 국토교통부의 설명입니다. 다만 이 숫자는 신청기한이 끝나는 시점을 기준으로 한 이론상 최댓값이며, 개별 매수자가 실제로 받는 유예 기간은 그 주택에 남아 있는 임대차계약의 잔여 기간에 따라 달라집니다.

아래 표로 기존 방식과 이번 개정 이후의 차이를 정리했습니다.

구분	내용
기존 방식	매수 시점의 임대차계약이 끝날 때까지만 유예
이번 개정	계약 종료 후 갱신계약 1회(최대 2년)까지 추가 인정
신청기한	2027년 12월 31일까지(기존 2026년 12월 31일에서 1년 연장)
이론상 최대 유예기간	3년 3개월(39개월), 시행일 기준 2029년 말까지

표에서 알 수 있듯, 이번 개정의 핵심은 유예 기간 자체를 새로 만든 것이 아니라 기존 임대차계약 뒤에 갱신계약 한 번을 더 인정해 주는 방식으로 상한선을 늘린 것입니다. 세입자가 갱신을 요구하지 않거나 매수자와 세입자 사이에 갱신계약이 성립하지 않으면, 유예 기간은 3년 3개월보다 짧아질 수 있습니다.

유예를 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나

실거주 유예는 세입자가 있다는 사정만으로 자동으로 주어지는 것이 아닙니다. 매수자 쪽에도 요건이 붙습니다. 가장 핵심적인 조건은 무주택 요건입니다. 국토교통부는 2026년 5월 12일 이후로 유예 신청 시점까지 무주택자 지위를 유지해 온 사람만 유예 대상에 넣는다고 설명했습니다.

이 무주택 요건은 허가구역 안에서 실거주 목적으로 매수 허가를 받으려는 사람에게 원래부터 요구되어 온 실수요자 조건과 이어지는 것으로 보입니다. 세입자가 있다는 이유로 입주 시점을 미뤄주더라도, 애초에 실제로 거주할 목적이 있는 사람인지를 걸러내는 절차 자체는 그대로 유지한다는 취지입니다.

갱신계약을 근거로 유예를 받으려는 경우에는 앞서 설명한 대로 갱신계약이 유예 신청 전에 체결되어 있어야 하고, 그 계약의 시작 시점도 신청 가능 기간 안에 있어야 합니다. 신청 자체는 매수자가 해당 주택이 있는 지역의 신고관청에 하는 것으로 보이나, 신청서 양식이나 제출해야 하는 서류 목록처럼 구체적인 절차는 이번에 확인한 기사와 법령 발췌 안에서 확인되지 않았습니다.

또한 국토교통부는 이번 조치가 토지거래허가제의 실거주 원칙 자체를 흔드는 것은 아니라고 강조했습니다. 유예는 입주 시점을 늦춰주는 것일 뿐, 무주택 실수요자 요건이나 이후 설명할 거주 의무 자체를 면제해 주는 것은 아니라는 점이 이 제도의 전제입니다.

유예가 끝난 뒤에는 어떤 의무가 남나

유예 기간이 끝나 실제로 입주한 뒤에도 의무는 끝나지 않습니다. 국토교통부는 유예 기간이 끝나고 입주한 다음부터 2년 동안은 실거주 의무가 그대로 남는다고 밝혔습니다. 즉 입주를 늦게 하는 것은 허용되지만, 입주한 뒤에는 정해진 기간만큼 실제로 그 집에서 살아야 한다는 원칙은 바뀌지 않습니다.

이 거주 의무의 뿌리는 법 제17조입니다. 이 조문은 허가를 받아 토지를 취득한 사람이 정해진 기간 동안 허가받은 목적대로 그 토지를 이용해야 한다고 정하고 있습니다. 만약 이 의무를 지키지 않으면 법 제18조에 따라 시장·군수 또는 구청장이 먼저 이용 의무를 이행하라는 명령을 내리고, 그 명령을 정해진 기간 안에 따르지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

이행강제금의 규모는 법 제18조 제2항에서 취득가액의 10퍼센트 범위 안에서 대통령령으로 정하도록 위임하고 있고, 시행령 제16조는 위반 유형별로 구체적인 비율을 나누어 두고 있습니다. 다만 이 비율은 토지거래허가 제도 전체에 적용되는 일반 규정이며, 실거주 유예를 받은 사람에게 특별히 다른 비율이 적용되는지는 이번에 확인한 자료만으로는 알 수 없었습니다.

위반 유형	이행강제금
목적대로 이용하지 않고 방치	취득가액의 100분의 10
직접 이용하지 않고 임대	취득가액의 100분의 7
승인 없이 이용목적을 변경	취득가액의 100분의 5
그 밖의 경우	취득가액의 100분의 7

정리하면, 실거주 유예는 입주 시점을 늦춰주는 절차일 뿐 거주 의무 자체를 없애주지 않으며, 유예가 끝난 뒤 정해진 기간 동안 거주하지 않으면 이행강제금 부과 대상이 될 수 있는 구조입니다. 매수자 입장에서는 유예를 받았다고 해서 이후의 거주 의무까지 함께 사라지는 것으로 오해하지 않아야 합니다.

허가를 받지 못했다면 어떻게 되나

실거주 유예를 신청하기 전에 먼저 통과해야 하는 관문이 토지거래계약 허가 자체입니다. 법 제11조에 따라 허가신청서를 받은 시장·군수 또는 구청장은 정해진 처리기간 안에 허가나 불허가 처분을 내려야 하고, 시행령 제8조는 그 기간을 신청서 접수일로부터 15일 이내로 정하고 있습니다. 이 기간 안에 허가증 발급이나 불허가 통지가 이루어지지 않으면 기간이 끝난 다음날 허가가 있는 것으로 간주되며, 이 경우 허가관청은 지체 없이 허가증을 내주어야 합니다.

불허가 처분을 받은 매수 예정자가 쓸 수 있는 방법은 두 가지입니다. 첫째, 처분 통지를 받고 한 달 안에 이의를 제기하는 방법이 있고, 이때는 시·군·구도시계획위원회 심의를 거친 뒤 그 결과를 통보받게 됩니다. 둘째, 같은 한 달 기한 안에 그 토지에 걸린 권리를 사달라고 요구하는 방법입니다. 이 요구를 받은 허가관청은 공시지가에 맞춰 매수할 기관을 지정해 사들이게 하며, 신청서에 쓴 금액이 공시지가보다 낮다면 그 낮은 금액으로 매수가 이뤄질 수 있습니다. 두 방법 모두 실거주 유예와는 무관하며, 애초에 매수 허가를 받지 못한 경우에 쓰는 구제책입니다.

실거주를 못 하게 된 정당한 사유는 무엇인가

유예 기간이 끝난 뒤에도 사정상 실제로 거주하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 시행령 제14조 제1항은 이런 경우 이행명령 자체를 하지 않을 수 있는 사유를 여러 개 나열하고 있습니다. 대표적으로는 토지를 산 뒤 용도지역 등 이용·관리 계획이 달라져 행위제한에 걸려 애초 목적대로 쓸 수 없게 된 경우, 필요한 인허가를 신청했는데 국가나 지방자치단체가 얼마간 허가 자체를 미루고 있는 경우, 허가관청 승인을 얻어 이용목적을 바꾼 경우 등이 있습니다.

그 밖에 해외이주법에 따른 이주, 병역법이나 대체역법에 따른 복무, 자연재해대책법이 정한 재해로 도저히 이행할 수 없게 된 경우, 그리고 공익사업 시행처럼 허가받은 사람의 잘못이 아닌 사유로 이용이 막힌 경우도 여기에 해당합니다. 또한 단독주택·공동주택·근린생활시설 등을 사서 직접 쓰는 사람이 건물 일부를 세놓는 경우, 그 밖에 시·군·구도시계획위원회가 불가피하다고 인정한 경우도 여기에 포함됩니다. 다만 이 조문은 토지거래허가 제도 전반에 적용되는 일반 규정이며, 실거주 유예를 받은 사람에게 이 사유들이 구체적으로 어떻게 적용되는지를 별도로 정한 내용은 이번 자료에서 확인되지 않았습니다.

허위로 유예를 받으면 신고당할 수 있나

법 제25조의2는 관련 위반행위를 관계 기관이나 수사기관에 알리거나 고발한 사람에게 시장·군수·구청장이 예산 범위 안에서 포상금을 줄 수 있다고 정합니다. 그 대상에는 토지거래계약허가로 얻은 토지를 법 제17조 제1항이 정한 목적과 다르게 쓰고 있는 사람도 포함됩니다. 다시 말해 실거주 목적으로 허가를 받고 유예까지 인정받아 놓고도 실제로는 입주하지 않거나 다른 용도로 쓰고 있다면, 주변 사람이 이를 신고했을 때 포상금 지급 대상이 될 수 있는 구조입니다.

포상금 지급에 드는 비용은 해당 시나 구의 재원으로 충당하도록 되어 있고, 지급 대상과 기준, 방법 같은 구체적인 사항은 대통령령에 위임되어 있습니다. 이 신고포상금 제도는 실거주 유예만을 겨냥해 만들어진 것이 아니라 토지거래허가 제도 전반의 이행 여부를 감시하기 위한 장치이며, 법 조문상으로는 유예를 받은 사람이라고 해서 이 신고 대상에서 예외로 취급된다고 볼 근거는 없습니다.

이 글이 확인하지 못한 것

허가신청 처리기간인 15일이 실거주 유예 신청 절차에도 그대로 적용되는지, 아니면 유예 신청은 별도의 기간과 절차로 운영되는지는 확인하지 못했습니다. 시행령 제14조 제1항에 나열된 이행강제금 면제 사유가 실거주 유예를 받은 사람의 유예 기간 종료 후 거주 의무에도 동일하게 적용되는지 역시 확인하지 못했습니다.

신고포상금의 구체적인 지급 기준과 금액은 대통령령에 위임되어 있으나, 이번에 확인한 법령 발췌 범위 안에서는 해당 대통령령 조문을 찾지 못했습니다. 이 항목들은 앞서 밝힌 확인하지 못한 사항들과 마찬가지로, 개별 사례에 적용되는 정확한 내용은 매수하려는 주택이 있는 지역의 신고관청에 직접 문의해 확인할 필요가 있습니다.

이 글은 아래 보도를 계기로 제도를 정리한 것입니다. 확인한 곳: 더스쿠프 보도