아파트증여세계산기 — 신고 의무자와 관할 세무서부터 확인하세요

아파트증여세계산기, 계산 전에 증여재산인지부터 확인해야 합니다

아파트증여세계산기부터 두드리기 전에, 지금 오간 아파트가 증여세 부과 대상 재산인지를 먼저 점검해야 합니다. 「상속세 및 증여세법」 제4조는 증여세를 매기는 재산의 범위를 몇 가지 유형으로 나눠 열거하고 있습니다. 첫째는 대가 없이 넘겨받은 재산이나 이익으로, 부모가 자녀에게 아파트를 그냥 넘겨주는 경우가 여기에 들어갑니다. 둘째는 시세보다 크게 싼 값을 치르고 재산을 넘겨받거나 반대로 시세보다 크게 비싼 값을 받고 넘긴 데서 생기는 차익이며, 이 경우 서로 특수관계가 아닌 사람 사이라면 그런 거래를 할 합당한 이유가 없을 때로 적용 범위가 좁혀집니다. 남남끼리의 정상적인 매매까지 무조건 증여로 몰아가지는 않는다는 뜻입니다. 셋째는 재산을 사들인 뒤 일정한 사유로 그 값어치가 불어난 몫으로, 이 역시 요건을 갖춰야 과세 대상이 됩니다. 가족끼리 아파트를 주고받는 상황은 대부분 첫 번째 유형, 곧 대가 없는 이전에 해당하므로 계산기를 쓰기 전에 우리 거래가 무상인지, 대가가 오갔다면 그 대가가 시세와 얼마나 벌어져 있는지부터 정리해 두어야 계산기에 넣을 과세표준의 출발점이 맞아떨어집니다.

• 대가 없이 넘겨받은 재산이나 이익
• 시세와 크게 벌어진 대가를 주고받아 생기는 차익
• 재산을 사들인 뒤 가치가 불어난 몫

아파트 증여세는 누가 신고하고 납부하나요

증여세를 신고하고 내야 할 사람은 아파트를 준 쪽이 아니라 받은 쪽, 곧 수증자입니다. 「상속세 및 증여세법」 제4조의2 제1항은 받는 사람이 국내 거주자라면 국내외를 가리지 않고 증여세 과세대상이 되는 재산 전부에 대해, 비거주자라면 국내에 있는 재산에 한정해 납세의무를 진다고 나눠 정합니다. 따라서 아파트를 넘긴 사람이 아니라 넘겨받은 사람 앞으로 신고서가 나가야 합니다. 다만 예외가 있습니다. 같은 조 제6항은 받는 사람의 주소나 거소를 알 수 없어 세금을 받아낼 길이 막막한 경우, 받는 사람에게 낼 능력이 없다고 보이고 강제로 징수해도 세금을 확보하기 어려운 경우, 받는 사람이 비거주자인 경우에는 준 사람이 그 세금을 대신 연대해서 물도록 정하고 있습니다. 이때 세무서장은 왜 증여자에게 물리는지 그 사유를 증여자에게 알려야 한다고 제7항이 못박고 있습니다. 또한 제3항은 이미 받은 재산에 「소득세법」상 소득세나 「법인세법」상 법인세가 매겨졌다면 같은 재산에 증여세를 겹쳐 물리지 않는다고 정합니다. 아파트를 무상으로 받는 흔한 상황이라면 이 이중과세 배제 조항이 쓰일 일은 많지 않지만, 신고 전에 받은 사람 본인이 납세의무자라는 사실만큼은 분명히 짚어 두어야 합니다.

아파트 증여세 신고, 관할 세무서는 어디인가요

증여세 신고서를 낼 곳은 원칙적으로 아파트를 받은 사람의 주소지를 관할하는 세무서입니다. 「상속세 및 증여세법」 제6조 제2항이 정한 원칙으로, 받는 사람 기준으로 관할이 갈린다는 점이 핵심입니다. 다만 이 원칙에는 뒤집히는 경우가 셋 있습니다. 받는 사람이 비거주자인 경우, 받는 사람의 주소와 거소가 모두 불분명한 경우, 그리고 명의신탁재산 증여의제(제45조의2)에 해당하는 경우에는 거꾸로 준 사람의 주소지를 관할하는 세무서가 과세합니다. 국내에 사는 자녀나 배우자가 아파트를 받는 흔한 상황이라면 받는 사람의 주소지 관할 세무서로 신고하면 됩니다. 신고는 온라인과 방문 두 경로가 함께 열려 있습니다. 서류를 들고 직접 찾아가기 어렵다면 홈택스에서 전자신고를 하면 되고, 서류를 직접 확인받고 싶다면 관할 세무서를 찾아가는 방문 신고를 택하면 됩니다. 두 경로 모두 결과는 같으므로 편한 쪽을 고르면 됩니다. 아래 표로 정리했습니다.

수증자의 상태	관할 세무서
거주자이고 주소가 분명한 경우	수증자의 주소지 관할 세무서
수증자가 비거주자인 경우	증여자의 주소지 관할 세무서
수증자의 주소·거소가 분명하지 않은 경우	증여자의 주소지 관할 세무서

부모 돈으로 산 아파트값이 뛰면, 그 오른 값도 증여세 대상이 됩니다

본인의 직업·나이·소득이나 재산 형편에 비추어 그런 거래를 할 처지가 못 된다고 판단되는 사람이 있습니다. 이런 사람이 특수관계인에게서 재산을 넘겨받거나 특수관계인의 돈을 빌려 재산을 사들인 뒤, 사들인 날부터 5년 안에 그 재산 값어치가 크게 오르면 오른 몫에도 증여세가 붙습니다. 「상속세 및 증여세법」 제42조의3이 정한 재산가치 증가 이익의 증여 규정입니다. 법은 이익이 생기는 경로를 세 갈래로 나눕니다. 특수관계인에게서 재산을 그냥 받은 경우, 특수관계인에게서 공개되지 않은 내부 정보를 얻어 그 정보와 관련된 재산을 값을 치르고 산 경우, 그리고 특수관계인에게 받거나 빌린 돈 또는 특수관계인의 재산을 담보로 빌린 돈으로 재산을 산 경우입니다. 소득이 없는 자녀가 부모 돈으로 재건축을 앞둔 아파트를 사는 상황이 세 번째 갈래에 들어맞을 수 있습니다. 여기서 말하는 재산가치증가사유는 사업 인가나 허가, 형질변경, 공유물 분할, 개발사업 시행 등으로 시행령 제32조의3이 나열하고 있습니다. 다만 시세가 오른다고 무조건 이 규정이 걸리는 것은 아닙니다. 시행령은 오른 몫이 일정 기준에 못 미치면 세금을 매기지 않도록 해 두었는데, 그 기준은 재산가액에서 취득가액 등을 뺀 금액의 30%와 3억 원 가운데 더 적은 쪽입니다. 그러니 오른 값이 크지 않다면 애초에 이 규정 자체가 걸리지 않을 수 있습니다. 반대로 소득 없는 자녀 명의로 사들인 재개발·재건축 대상 아파트가 인가 절차를 거치며 값이 크게 뛰었다면, 그 차익만 따로 떼어 증여로 신고해야 하는지 점검해 두어야 합니다.

재산가치증가사유	근거
사업의 인가·허가	시행령 제32조의3 제1항
형질변경	시행령 제32조의3 제1항
공유물 분할	시행령 제32조의3 제1항
개발사업의 시행	시행령 제32조의3 제1항

증여받은 아파트를 상속재산에 다시 합산할 때, 냈던 증여세는 어떻게 되나요

아파트를 증여받은 뒤 그 재산이 나중에 상속재산에 다시 합쳐지는 일이 있습니다. 이때 앞서 낸 증여세를 두 번 부담하지 않도록 막아주는 장치가 「상속세 및 증여세법」 제28조의 증여세액공제입니다. 상속재산에 보탠 증여재산에 대해 증여 당시 이미 정해진 증여세 산출세액만큼 상속세 산출세액에서 덜어냅니다. 같은 재산에 증여세와 상속세가 고스란히 겹쳐 부과되는 일은 없도록 한 셈입니다. 다만 이 공제가 통째로 빠지는 경우도 둘 있습니다. 「국세기본법」 제26조의2가 정한 기간이 지나 증여세를 매길 수 없게 된 경우, 그리고 상속세 과세가액이 5억 원 이하인 경우에는 이 공제 자체를 쓸 수 없습니다. 공제받을 수 있는 액수에도 한도가 걸려 있습니다. 상속세 산출세액에 전체 상속재산 과세표준 가운데 보탠 증여재산 과세표준이 차지하는 비율을 곱한 만큼까지만 공제받을 수 있습니다. 이 한도는 증여받은 사람이 상속인이나 수유자인지에 따라 그 사람이 낼 상속세액을 기준으로 다시 나눠 계산합니다. 그래서 아파트를 증여받은 사람과 상속인이 같은 사람인지 다른 사람인지에 따라 실제로 공제받는 액수가 달라질 수 있습니다. 다만 상속재산에 보태는 증여재산의 범위를 정한 제13조와, 몇 년 안의 사전증여까지 합산 대상이 되는지를 정한 구체적인 기간은 이번에 확인한 조문 범위 밖이라 이 글에서는 단정하지 않습니다.

배우자에게 증여한 아파트, 상속 때는 전혀 다른 공제가 적용됩니다

배우자에게 아파트를 증여할 때 쓰이는 공제와, 배우자가 상속받을 때 쓰이는 공제는 서로 다른 제도입니다. 이번에 확인한 조문 가운데는 상속세 쪽 배우자상속공제만 들어 있어 그 내용부터 짚습니다. 「상속세 및 증여세법」 제19조는 거주자가 숨진 뒤 배우자가 실제로 상속받은 금액이 있을 때, 법이 정한 산식으로 나온 한도액과 30억 원 가운데 더 적은 쪽을 상속세 과세가액에서 빼주도록 정합니다. 이 공제를 받으려면 상속세과세표준신고기한이 끝난 날의 이튿날부터 9개월째 되는 배우자상속재산분할기한 안에 배우자 몫 상속재산을 실제로 나눠야 합니다. 등기·등록·명의개서가 필요한 재산이라면 그 절차까지 마쳐야 나눈 것으로 인정받습니다. 소송이나 심판청구 같은 부득이한 사정으로 기한을 못 지켰다면, 그 사정이 끝난 날의 이튿날부터 6개월째 되는 날까지 나누고 신고하는 조건으로 기한을 지킨 것으로 봐줍니다. 이때는 그 부득이한 사정을 배우자상속재산분할기한 안에 미리 관할 세무서장에게 신고해 둬야 합니다. 배우자가 실제로 받은 금액이 아예 없거나 5억 원에 못 미친다면, 나눴는지 여부와 상관없이 5억 원을 공제해 줍니다. 이 규정은 상속에만 쓰이는 것이고, 아파트를 배우자에게 증여할 때 적용되는 증여세 배우자공제의 액수를 정한 조문은 이번 발췌에는 없어 확인하지 못했습니다.

시세보다 싸게 넘긴 아파트, 그 차액에도 증여세가 붙습니다

가족끼리 아파트를 사고팔면서 시세보다 낮은 값을 매기면 증여세를 피할 수 있다고 여기기 쉽습니다. 그러나 「상속세 및 증여세법」 제35조는 이런 거래에도 증여세를 매기도록 해 두었습니다. 특수관계인끼리 재산을 시세보다 낮춰 넘겨받거나 시세보다 올려 넘긴 경우, 실제 오간 값과 시세의 차이가 대통령령이 정한 기준을 넘으면 그 차이에서 기준금액을 뺀 나머지를 이익 본 쪽의 증여재산가액으로 봅니다. 부모가 자녀에게 아파트를 시세보다 크게 낮춰 파는 거래가 바로 이 조항이 겨냥하는 대상입니다. 서로 특수관계가 아닌 사이의 거래라도 안심할 수는 없습니다. 그럴 만한 합당한 이유 없이 시세보다 현저히 낮거나 높게 거래했고 그 차이가 기준을 넘으면, 마찬가지로 증여재산가액이 계산됩니다. 다만 이 기준금액이 구체적으로 얼마인지는 이번에 확인한 조문 발췌에 나와 있지 않아 이 글에서는 단정하지 않습니다. 한편 그 대가가 「법인세법」이 정한 시가에 들어맞아 같은 법의 부당행위계산 부인 규정이나 「소득세법」의 해당 조항이 적용되지 않는 거래라면, 원칙적으로 이 조항 자체가 걸리지 않습니다. 다만 거짓이나 부정한 방법으로 세금을 줄인 것으로 인정될 때는 이 예외를 쓸 수 없습니다. 그러므로 가족 간 아파트 매매를 준비할 때는 실제로 오간 대가와 그 시점 시세의 차이부터 계산해 둬야 나중에 증여세 문제로 번지지 않습니다.

거래 상대방	적용 요건
특수관계인 간 거래	실제 대가와 시세의 차이가 기준금액 이상
특수관계인이 아닌 자 간 거래	합당한 이유 없이 현저히 낮거나 높은 가액 + 차이가 기준금액 이상

배우자나 자녀에게 '판' 아파트, 증여로 추정될 수 있습니다

등기부에는 매매로 적혀 있어도 실제로는 증여로 취급되는 경우가 있습니다. 「상속세 및 증여세법」 제44조는 배우자나 직계존비속에게 넘긴 재산은 넘긴 시점의 재산가액을 상대방이 증여받은 것으로 일단 추정한다고 정합니다. 부모가 자녀에게, 또는 부부끼리 아파트를 매매 형식으로 넘겼다면 계약서가 있어도 우선 증여로 추정된다는 뜻입니다. 이 추정은 한 단계 더 나아갑니다. 특수관계인에게 넘긴 재산을 그 특수관계인이 넘겨받은 날부터 3년 안에 원래 넘긴 사람의 배우자나 직계존비속에게 다시 넘긴 경우에도, 그 재차 이전 당시의 재산가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정합니다. 다만 원래 넘긴 사람과 중간에 산 사람이 낸 「소득세법」상 결정세액을 합친 금액이, 증여로 추정할 때 나오는 세액보다 크다면 이 추정을 적용하지 않습니다. 우회해서 팔아넘겨 세금을 줄일 실익이 없기 때문입니다. 이 추정을 벗어나는 예외 사유도 법에 나와 있습니다. 국세징수법에 따른 공매, 파산선고로 인한 처분, 증권시장이나 다자간매매체결회사를 통한 유가증권 처분, 법원 결정에 따른 경매 처분, 그리고 배우자등에게서 대가를 받고 넘긴 사실이 뚜렷하게 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우가 그것입니다. 따라서 배우자나 자녀에게 아파트를 실제로 팔았다면, 계좌 이체 내역이나 자금 출처 같은 자료를 남겨 둬야 이 추정에서 벗어날 수 있습니다. 마지막 예외 사유의 구체적인 인정 기준은 대통령령에 맡겨져 있고, 이번 발췌에는 그 세부 내용이 들어 있지 않습니다.

증여 추정을 벗어나는 사유	근거
국세징수법에 따른 공매	법 제44조 제3항 제3호
파산선고로 인한 처분	법 제44조 제3항 제2호
증권시장 등을 통한 유가증권 처분	법 제44조 제3항 제4호
법원 결정에 따른 경매 처분	법 제44조 제3항 제1호
대가를 받고 양도한 사실이 뚜렷하게 인정되는 경우	법 제44조 제3항 제5호(세부 기준은 대통령령 위임)

받은 아파트를 신고기한 안에 돌려주면 증여가 없었던 일이 됩니다

아파트를 증여받았다가 사정이 바뀌어 돌려주는 경우, 시점에 따라 세금 처리가 갈립니다. 「상속세 및 증여세법」 제4조 제4항은 받는 사람이 증여재산을 당사자끼리 합의해서 증여세 과세표준 신고기한 안에 준 사람에게 되돌려주면 애초부터 증여가 없었던 일로 본다고 정합니다. 이 조항에서 금전은 대상에서 빠지므로, 현금이 아닌 아파트라면 이 규정이 그대로 쓰입니다. 다만 돌려주기 전에 이미 관할 세무서가 과세표준과 세액을 결정해 버렸다면 이 규정을 쓸 수 없습니다. 곧 세무서가 먼저 움직이기 전에 반환을 끝내야 한다는 뜻입니다. 신고기한이 이미 지났다고 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 신고기한이 지난 뒤 3개월 안에 준 사람에게 돌려주거나 다시 증여하면, 그 돌려주거나 재차 증여하는 행위 자체에는 세금을 물리지 않습니다. 다만 이때는 최초 증여 자체가 없던 일이 되는 것이 아니라, 최초 증여에는 이미 세금이 매겨지고 그 뒤의 반환·재증여 행위에만 세금을 안 물린다는 점에서 신고기한 안에 돌려주는 경우와 다릅니다. 그러므로 증여받은 아파트를 돌려줄 계획이라면 신고기한 안인지, 지났다면 3개월 이내인지부터 따져야 하고, 그 기간을 넘기면 최초 증여와 반환 양쪽 모두에서 세금 문제가 불거질 수 있습니다. 신고기한 자체를 정하는 방식을 규정한 제68조의 세부 내용은 이번 발췌 조문에 없어 이 글에서 확인하지 못했습니다.

이 글이 확인하지 못한 것

이 글은 확인한 조문 범위 안에서만 적었고, 그 밖의 부분은 단정하지 않았습니다. 상속재산에 합치는 사전증여재산의 범위와 합산 대상이 되는 기간을 정한 제13조는 이번 발췌에 없어 몇 년 안의 증여까지 합쳐지는지 확인하지 못했습니다. 아파트를 배우자에게 증여할 때 쓰이는 증여세 배우자공제의 구체적인 액수도 확인하지 못했습니다. 제35조의 저가 양수·고가 양도 기준금액과, 제44조 단서에서 대가를 받고 넘긴 사실을 인정하는 구체적 기준은 모두 대통령령에 맡겨져 있는데, 그 위임 조문의 실제 수치는 이번 발췌 범위 밖에 있어 확인하지 못했습니다. 증여세 과세표준 신고기한을 정한 제68조의 구체적인 기간과, 재산가치 증가 이익을 계산할 때 빼는 통상적인 가치 상승분의 세부 산정 방법도 이번 조문 발췌에는 나와 있지 않았습니다. 부득이한 사정으로 배우자상속재산분할기한을 넘겼을 때 관할 세무서장에게 내는 신고의 구체적인 서식도 확인하지 못했습니다. 이런 부분은 국세청 홈택스나 관할 세무서에 직접 문의해서 확인해야 합니다.

이 글은 아래 보도를 계기로 제도를 정리한 것입니다. 확인한 곳: 국가법령정보센터 보도