아파트공동명의장단점 — 증여세·양도세·종부세 신청 기한부터 확인하세요

아파트공동명의장단점, 결론부터 정리하면 무엇인가요

아파트를 부부가 함께 등기하는 문제, 즉 아파트공동명의장단점은 세금 종류에 따라 완전히 다른 결론이 나옵니다. 지분을 대가 없이 나눠 주면 그 자체로 증여세 과세대상이 될 수 있고(「상속세 및 증여세법」 제2조·제4조), 나중에 처분할 때 내는 양도소득세는 공동 소유자 각자가 자기 몫만큼만 납세의무를 지도록 계산됩니다(「소득세법」 제2조의2 제5항). 종합부동산세는 공동명의라는 사실만으로 저절로 유리해지지 않고, 해마다 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 공동명의 1주택자 특례를 신청해야 1세대 1주택자 기준으로 세액이 정해집니다(「종합부동산세법」 제10조의2).

이 글은 이미 단독명의로 보유한 아파트를 부부 공동명의로 바꾸려는 사람과, 처음부터 공동명의로 분양받거나 매수하려는 신혼부부를 함께 염두에 두고 썼습니다. 이미 공동명의인데 종합부동산세 특례 신청을 놓친 세대도 해당됩니다. 반대로 한 세대가 주택을 두 채 이상 보유했거나 비거주자에 해당한다면 적용되는 조문과 요건이 달라지므로, 이 글의 설명을 곧바로 적용하기는 어렵습니다. 공동명의 전환을 따질 때는 먼저 자신이 지분을 새로 넘기는 단계인지, 이미 공동명의로 보유 중인 단계인지, 아니면 팔려는 단계인지부터 가려야 합니다.

세 가지 세금은 과세 시점도 과세 관청도 서로 다릅니다. 증여세는 지분을 넘기는 시점에, 양도소득세는 아파트를 처분하는 시점에 문제가 되고, 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유하는 동안 계속 걸립니다. 아파트공동명의장단점을 한 번 점검하고 끝낼 수 없는 이유가 여기에 있습니다. 보유세인 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 상황으로 다시 판단되므로, 지난해 신청했다고 올해 자동으로 유지되는지는 이 글이 근거로 삼은 조문만으로는 확인되지 않아 해마다 직접 챙겨야 합니다. 아래에서는 상속세 및 증여세법, 소득세법, 종합부동산세법 순서로 공동명의가 어떻게 작동하는지 조문을 근거로 정리합니다.

공동명의로 바꾸는 지분, 왜 증여에 해당하나요

지분을 넘기는 순간 증여세 문제부터 걸립니다. 「상속세 및 증여세법」 제2조 제6호는 거래의 명칭이나 형식, 목적을 따지지 않고 대가 없이 재산이나 이익을 남에게 넘기거나 남의 재산가치를 늘려주는 행위 전반을 증여로 봅니다. 단독명의 아파트의 지분 절반을 배우자 명의로 옮기면서 대가를 받지 않았다면, 이 규정에 그대로 해당합니다. 같은 법 제4조 제1항 제1호는 이렇게 무상으로 넘어온 재산에 증여세를 매긴다고 정해, 지분 이전 자체가 과세대상이 됩니다.

증여세를 실제로 내는 사람은 재산을 넘긴 사람이 아니라 받은 사람입니다. 「상속세 및 증여세법」 제4조의2 제1항은 지분을 받은 수증자가 거주자라면 그 사람이 증여세 납세의무자가 된다고 정합니다. 남편 명의 아파트의 지분 절반을 아내 명의로 옮기면, 지분을 받은 아내 쪽이 증여세를 신고·납부해야 하는 쪽이 됩니다. 과세 관할도 수증자를 기준으로 정해집니다. 같은 법 제6조 제2항에 따르면 증여세 과세권은 원칙적으로 수증자 주소지를 관할하는 세무서가 갖고, 수증자의 주소가 분명하지 않거나 비거주자인 경우처럼 예외적인 때에만 증여자 주소지 관할 세무서로 넘어갑니다.

다만 배우자 사이의 증여에는 일정 금액까지 세금을 매기지 않는 공제 제도가 별도로 있다고 알려져 있는데, 이 글에서 근거로 삼은 법령 발췌에는 배우자 증여재산공제의 구체적인 한도액이 나와 있지 않습니다. 아파트공동명의장단점을 따질 때 “얼마까지는 세금이 없다”는 식의 수치는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 공제 한도와 적용 요건은 관할 세무서에 직접 문의해 확인해야 합니다. 아파트 시세, 지분 이전 비율, 기존 증여 이력에 따라 실제로 납부할 증여세가 달라지므로, 지분을 옮기기 전에 과세표준이 얼마나 되는지부터 따져보는 것이 순서입니다.

양도소득세는 왜 공동명의가 유리하다고 하나요

가장 많이 언급되는 것이 양도소득세 분산 효과입니다. 근거는 「소득세법」 제2조의2 제5항입니다. 이 조항은 자산을 여럿이 함께 소유하고 있을 때 양도소득금액의 계산과 납세의무를 소유자별로 따로 매기도록 정하고 있습니다. 즉 아파트를 부부가 절반씩 공동으로 소유하다가 매도하면, 양도차익 전체를 한 사람이 떠안는 것이 아니라 지분 비율대로 나누어 각자가 자신의 몫에 대해서만 납세의무를 집니다.

소득세는 과세표준 구간이 올라갈수록 세율도 높아지는 누진 구조입니다. 양도차익을 한 사람 명의로 몰아서 신고하면 그 사람의 과세표준이 한꺼번에 커지고, 공동명의로 나누어 신고하면 각자의 과세표준이 낮아지는 구조적 차이가 생깁니다. 이 때문에 양도차익이 큰 아파트일수록 분산 효과가 커진다고 알려져 있습니다. 다만 세율 구간이 몇 퍼센트부터 시작하고 기본공제가 얼마인지는 이 글이 근거로 삼은 법령 발췌에 들어 있지 않아 확인하지 못했습니다. 수치로 비교하려면 본인의 양도차익 규모를 국세청 홈택스나 관할 세무서를 통해 직접 계산해 보아야 합니다.

양도소득세 납세지 역시 거주자를 기준으로 정해집니다. 「소득세법」 제6조 제1항에 따르면 거주자가 내는 소득세의 납세지는 원칙적으로 본인 주소지입니다. 공동명의 부부는 각자의 주소지를 기준으로 각자 신고하게 되므로, 신고 자체도 두 사람 몫으로 나뉩니다. 이 점은 신고 절차가 단독명의보다 한 단계 늘어난다는 뜻이기도 해서, 아파트공동명의장단점의 ‘단점’ 쪽에 넣을 수 있는 부분입니다.

종합부동산세 공동명의 1주택자 특례란 무엇인가요

공동명의라고 해서 종합부동산세가 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 「종합부동산세법」 제10조의2는 별도로 신청해야 적용되는 특례 제도입니다. 부부 중 한 사람이 배우자와 함께 집 한 채를 공동으로 갖고 있고, 그 세대에 다른 주택이 전혀 없을 때 이 특례의 적용 대상이 됩니다. 이 요건을 충족하면 공동명의로 소유한 두 사람 가운데 한 명(공동명의 1주택자)을 그 주택의 납세의무자로 지정할 수 있고, 이렇게 지정되면 그 사람을 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율, 세액을 계산합니다.

이 특례를 받으려면 가만히 있어서는 안 됩니다. 같은 조 제2항은 이 신청을 해마다 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 해야 한다고 정하고 있습니다. 정해진 보름 남짓한 기간 안에 신청하지 않으면 그 해에는 특례가 적용되지 않습니다. 아파트공동명의장단점을 보유 단계에서 따지는 사람이라면, 해마다 9월 16일부터 9월 30일 사이에 이 신청을 했는지부터 확인해야 합니다. 이 기간을 놓치면 그 해는 특례를 받을 수 없고, 다음 해 같은 기간에 다시 신청해야 합니다.

특례를 신청하지 않으면 공동명의 부부에게 종합부동산세가 구체적으로 어떤 방식으로 계산되는지는 이 법 조문 발췌만으로는 확인하지 못했습니다. 다만 제10조의2 제1항의 서두가 제7조 제1항에 대한 예외라는 형식으로 쓰여 있는 점으로 미루어, 특례를 신청하지 않은 공동명의는 제7조 제1항이 정한 원래의 납세의무 방식을 그대로 따른다고 구조적으로 짐작할 수 있습니다.

종부세 납부유예, 공동명의 1주택자도 신청할 수 있나요

네, 신청할 수 있습니다. 「종합부동산세법」 제20조의2 제1항 제1호는 납부유예 신청 대상을 과세기준일 기준 1세대 1주택자로 정하면서, 제10조의2에 따른 공동명의 1주택자도 그 범위에 넣고 있습니다. 앞서 설명한 공동명의 1주택자 특례를 신청해 1세대 1주택자로 인정받은 사람도 납부유예 대상에 들어간다는 뜻입니다.

다만 납부유예는 나이나 보유 기간, 소득, 세액 네 가지 조건을 모두 충족해야 신청할 수 있습니다. 같은 조 제1항 제2호는 나이 조건으로 과세기준일 기준 만 60세 이상이거나, 보유 기간 조건으로 그 주택을 5년 넘게 갖고 있을 것 중 하나를 요구합니다. 제3호는 소득 기준을 두 갈래로 나눕니다. 직전 과세기간에 근로소득만 잡힌 사람이라면 총급여가 7천만원을 넘지 않아야 하고, 종합소득금액이 있는 사람이라면 그 금액이 6천만원 이하이면서 동시에 총급여도 7천만원을 넘지 않아야 합니다. 제4호는 그해 주택분 종합부동산세액이 100만원보다 많아야 한다는 조건을 둡니다.

소득 기준 갈래	요건
근로소득만 있는 경우	직전 과세기간 총급여액 7천만원 이하
종합소득금액이 있는 경우	종합소득금액 6천만원 이하이면서 총급여액 7천만원 이하

이 네 가지 요건을 전부 갖춘 사람이 납부기한이 끝나기 사흘 전까지 신청하면서, 유예받으려는 세액만큼의 담보를 제공해야 관할 세무서장의 허가를 받을 수 있습니다. 납부유예를 받았다고 세금이 사라지는 것은 아닙니다. 같은 조 제3항은 해당 주택을 팔거나 증여한 경우, 사망으로 상속이 시작된 경우, 나이나 소득 요건을 더는 채우지 못하게 된 경우 등을 들어, 이럴 때 관할 세무서장이 납부유예 허가를 취소하도록 정하고 있습니다. 허가가 취소되면 유예받은 세액과 이자상당가산액을 함께 납부해야 합니다. 상속이 시작된 경우라면 상속인이나 상속재산관리인이 물려받은 재산 범위 안에서만 이 세액을 내면 된다는 점도 같은 조에 함께 규정되어 있습니다.

단독명의와 공동명의, 세금 구조가 어떻게 다른가요

아파트공동명의장단점을 한눈에 보려면 세금별로 단독명의와 공동명의가 어떻게 다르게 적용받는지 나란히 놓고 보는 것이 가장 빠릅니다. 아래 표는 이 글에서 확인한 법 조문을 기준으로 정리한 것입니다. 구체적인 공제액이나 세율처럼 이 글이 확인하지 못한 수치는 표에 넣지 않았습니다.

세금	단독명의	공동명의	근거 조문
증여세	지분 이전 자체가 발생하지 않음	지분을 무상 이전하는 시점에 증여세 과세대상 발생 가능	상속세 및 증여세법 제2조·제4조
양도소득세	양도차익 전체를 한 사람이 신고	지분 비율대로 각 소유자가 납세의무를 나누어 짐	소득세법 제2조의2 제5항
종합부동산세	제7조제1항에 따른 일반적인 방식으로 과세	매년 9월 16일~9월 30일 신청 시 1세대 1주택자 기준으로 과세표준·세율 계산	종합부동산세법 제10조의2

표에서 드러나듯 공동명의가 모든 세금에서 일괄적으로 유리하거나 불리하지는 않습니다. 증여세는 지분을 옮기는 시점에 새로운 세금이 생길 수 있다는 점에서 공동명의로 전환하는 쪽에 부담이 됩니다. 반대로 양도소득세는 팔 때 세금 부담을 나누는 구조여서 공동명의 쪽에 유리하게 작동합니다. 종합부동산세는 가만히 있으면 혜택이 적용되지 않고, 해마다 신청해야 비로소 1세대 1주택자 기준을 적용받습니다. 이 때문에 지금 어떤 세금을 기준으로 따지고 있는지부터 분명히 해야 합니다.

공동명의로 바꾸려면 어떤 절차를 밟아야 하나요

이미 단독명의로 보유한 아파트의 지분 일부를 배우자에게 넘겨 공동명의로 바꾸려는 경우, 그 지분 이전은 앞서 설명한 대로 증여에 해당할 수 있습니다. 따라서 지분을 넘긴 뒤에는 증여세 신고·납부 의무가 있는지부터 확인해야 합니다. 「상속세 및 증여세법」 제6조 제2항에 따라 증여세 과세 관할은 원칙적으로 수증자, 즉 지분을 새로 받는 배우자의 주소지를 관할하는 세무서입니다. 신고와 납부 모두 이 관할 세무서를 통해 이루어진다고 법 조문에 나와 있습니다.

이미 공동명의로 보유하고 있는 세대가 종합부동산세 공동명의 1주택자 특례를 받으려는 경우에는 「종합부동산세법」 제10조의2 제2항에 따라 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청해야 합니다. 이 신청의 구체적인 서식이나 전자신고 가능 여부처럼 실무적인 세부 절차는 이 글이 근거로 삼은 법령 발췌에 나와 있지 않아 확인하지 못했습니다. 관할 세무서에 직접 문의해 신청 방법을 확인하는 것이 정확합니다.

종부세 납부유예를 신청하려는 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)는 「종합부동산세법」 제20조의2 제1항에 따라 납부기한 만료 3일 전까지 신청하면서 유예받으려는 세액에 상당하는 담보를 제공해야 합니다. 관할 세무서장은 납부기한 만료일까지 허가 여부를 통지해야 한다고 같은 조 제2항에 정해져 있습니다. 담보의 종류나 제공 방법처럼 세부 사항은 이 조문에서 대통령령에 위임하고 있어, 이 글에서는 구체적인 담보 제공 방법까지는 확인하지 못했습니다. 아파트공동명의장단점을 실제 절차로 옮길 때는 증여, 종부세 특례, 납부유예 세 가지 신청이 각각 다른 시점과 다른 관할로 진행된다는 점을 기억해야 합니다.

이 글이 확인하지 못한 것

이 글은 「상속세 및 증여세법」, 「소득세법」, 「종합부동산세법」의 발췌 조문만을 근거로 작성했습니다. 그래서 다음과 같은 내용은 확인하지 못했습니다. 첫째, 배우자 사이 증여에 적용되는 증여재산공제의 구체적인 한도액입니다. 일정 금액까지 공제된다고 알려져 있지만, 이 글이 근거로 삼은 발췌에는 그 금액이 나와 있지 않습니다. 둘째, 양도소득세의 구체적인 세율 구간과 기본공제 금액입니다. 셋째, 종합부동산세의 기본공제금액이나 세율처럼 세액을 실제로 계산하는 데 필요한 수치입니다. 넷째, 지분 이전 등기를 실제로 어느 기관에서, 어떤 서류를 갖춰 처리하는지에 대한 절차입니다. 다섯째, 공동명의 1주택자 특례와 납부유예를 신청할 때 온라인 신청이 가능한지, 서면으로만 해야 하는지와 같은 구체적인 신청 방법입니다. 이런 수치와 절차가 필요한 경우에는 관할 세무서나 국세청에 직접 확인해야 합니다.

이 글은 아래 보도를 계기로 제도를 정리한 것입니다. 확인한 곳: 국가법령정보센터 보도