집공동명의장단점 — 지분별 취득세·양도세 구조와 증여로 보는 3억 원 기준

집공동명의장단점을 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 함께 사는 집은 각자 몫의 가액으로 취득세를 따로 계산하고, 팔 때는 소유자마다 양도소득세를 냅니다. 그러나 배우자에게서 지분을 넘겨받을 때는 대가를 낸 증거가 없으면 증여로 보고, 대가가 시가인정액보다 3억 원 이상 낮으면 증거가 있어도 증여 쪽으로 기웁니다.

이 글은 배우자와 함께 집을 사려는 사람, 그리고 한쪽 명의 집에 배우자 지분을 넣으려는 사람을 위한 것입니다. 상속으로 집을 받는 경우는 세율 체계가 따로 있어 다루지 않았습니다.

집공동명의장단점, 세금은 취득·보유·양도 세 단계로 갈립니다

부부 공동명의의 장단점은 숫자 하나로 답이 나오지 않습니다. 집에 붙는 세금이 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때 서로 다른 법에 흩어져 있기 때문입니다. 그래서 이 글은 단계마다 어느 법을 보아야 하는지부터 나누고, 실제로 읽은 조문 안에서 확인된 부분만 채웠습니다.

아래 표가 그 정리입니다. 취득 단계는 「지방세법」과 「지방세법 시행령」, 양도 단계는 「소득세법」의 조문을 읽었습니다. 보유 단계의 재산세와 종합부동산세는 읽은 자료에 조문이 들어 있지 않았습니다. 이 때문에 보유 단계는 어느 쪽이 유리하다고 쓰지 않고, 확인하지 못했다고 적습니다.

단계	세목	이 글이 확인한 것	확인하지 못한 것
취득	취득세	각자 몫의 가액이 계산 기준, 주택 매매 세율 구간은 전체 주택으로 환산, 배우자 사이 취득은 증여로 간주	신고·납부 기한의 구체적 내용
보유	재산세·종합부동산세	해당 조문이 읽은 자료에 없음	공동명의 여부에 따른 과세 방식 전부
양도	양도소득세	공동 소유 자산은 소유자 각자가 납세의무자	세율, 공제, 신고 기한

쉽게 말해 공동명의는 세금을 줄이는 장치라기보다 납세의무자를 두 사람으로 만드는 구조입니다. 납세의무자가 둘이 되면 계산도 각자 하게 되고, 그 계산에서 무엇이 달라지는지는 단계마다 다릅니다. 따라서 아래에서 취득 단계부터 차례로 보겠습니다.

집공동명의장단점을 말할 때 한쪽 장점만 앞세우기 쉽습니다. 그러나 조문으로 확인되는 것은 구조이고, 누가 얼마나 유리한지는 소득 구간과 주택 가격에 따라 달라집니다. 이 글은 개별 상황의 유불리를 판단하지 않고, 판단에 쓰일 기준이 어느 조문에 있는지만 알려 드립니다.

집공동명의장단점 첫 단계, 취득세는 지분 가액으로 매깁니다

지분으로 사면 세금을 매기는 금액은 얼마인가요?

내가 취득하는 몫의 가액입니다. 「지방세법」 제11조 제2항은 공유물이면 각자의 취득 몫에 해당하는 가액을 과세표준으로 삼아 세율을 적용하게 했습니다. 과세표준은 세율을 곱하는 기준 금액을 뜻하며, 같은 조 제1항이 그 기준 금액에 표준세율을 곱한 값을 세액으로 정하고 있어 이 풀이가 확인됩니다.

그 결과 부부가 반씩 취득하면 각자 자기 몫의 가액을 놓고 취득세를 따로 계산합니다. 취득세의 납세지는 부동산이 있는 곳이므로(「지방세법」 제8조), 문의는 그 부동산 소재지의 시·군·구청이 기준입니다. 신고·납부 기한은 「지방세법」 제20조에 있다는 인용만 읽었고 본문은 읽지 못했습니다.

세율 구간은 내 지분 기준인가요, 전체 주택 기준인가요?

전체 주택으로 환산해서 정합니다. 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따르면 주택을 매매 같은 유상거래로 취득할 때 가액이 6억 원 이하이면 1천분의 10, 9억 원을 넘으면 1천분의 30입니다. 그 사이 구간은 조문에 실린 산식으로 세율을 구하며, 결과는 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 나타냅니다.

지분으로 산 경우에는 내 몫의 가액에 전체 주택 시가표준액을 곱하고 내 몫의 시가표준액으로 나누어 전체 주택의 가액을 따로 구합니다. 시가표준액은 토지와 주택의 경우 공시된 가격을 말합니다(「지방세법」 제4조). 따라서 지분을 쪼개 산다는 이유만으로 세율 구간이 낮아진다고 읽을 근거는 이 조문에서 찾지 못했습니다. 취득 단계에서 흔히 놓치는 부분입니다.

배우자 지분을 넘겨받으면 왜 증여로 보나요

법이 그렇게 간주하기 때문입니다. 「지방세법」 제7조 제11항은 배우자나 직계존비속이 가진 부동산 등을 취득하면 증여로 받은 것으로 취급합니다. 한쪽 명의 집에 배우자 지분을 넣거나 반대로 배우자 몫을 사 오는 거래가 여기에 걸릴 수 있습니다.

다만 예외가 있습니다. 예외에 해당하면 취득한 부동산 전체를 돈 주고 산 것으로 봅니다. 아래 표는 같은 항에서 읽은 네 갈래입니다. 어느 길이 열려 있는지는 취득 경위에 따라 갈립니다.

갈래	조건	결과
공매·경매	공매나 경매로 취득	유상 취득으로 봄
파산 처분	파산선고에 따라 처분되는 부동산 취득	유상 취득으로 봄
교환	등기·등록이 필요한 부동산등을 맞바꿈	유상 취득으로 봄
대가 입증	취득자의 소득, 재산을 처분하거나 담보한 금액, 이미 상속세·증여세를 과세받거나 신고한 재산 등으로 대가를 치렀음이 증명됨	유상 취득으로 봄, 단 대가가 시가인정액보다 크게 낮으면 제외

독자에게 가장 현실적인 길은 대가 입증입니다. 그러나 이 길에는 단서가 붙어 있어, 돈을 냈다는 증거가 있어도 대가가 시가인정액에 크게 못 미치면 유상으로 인정되지 않습니다. 그 기준은 다음 소제목에서 봅니다.

그러므로 배우자 사이 지분 거래는 거래 전에 돈의 출처를 서류로 설명할 수 있는지가 먼저입니다. 어떤 서류를 인정하는지의 목록은 읽은 자료에 없어, 구비 서류는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 이 부분은 취득 부동산 소재지 시·군·구청에 문의하는 것이 맞습니다.

증여로 보는 차액 3억 원·100분의 30 기준은 무엇인가요

대가와 시가인정액의 격차가 3억 원에 이르거나 시가인정액의 100분의 30에 달하면 해당합니다. 「지방세법 시행령」 제11조의3은 「지방세법」 제7조 제11항 제4호 단서가 가리키는 경우를 이렇게 풀었습니다. 이 조항은 신설된 뒤 한 차례 고쳐진 것으로 표시돼 있으나, 읽은 자료만으로는 고친 내용까지 확인하지 못했습니다.

시가인정액은 매매사례가액, 감정가액, 공매가액처럼 시가로 쳐 주는 가액입니다. 이를 구하기 어려우면 시가표준액으로 갈음합니다. 그리고 지분만 취득했더라도 전체 지분을 취득했다고 가정해 격차를 셈하고, 주택의 부속토지만 취득했다면 전체 주택을 산 것으로 가정해 셈합니다.

이 문장이 중요한 이유는 분명합니다. 반 지분만 사더라도 판단은 전체 가액에 맞춰 이루어지므로, 지분이 작아서 격차도 작아 보이는 착시를 막는 규정입니다. 따라서 쟁점은 내가 얼마를 냈는지보다, 그 금액이 전체 기준 시가인정액과 얼마나 벌어지는지입니다.

이 기준에 걸리면 취득 전체를 증여로 보는 쪽으로 돌아갑니다. 증여로 보면 어떤 세율과 가액이 쓰이는지는 다음 소제목에서 이어서 정리합니다. 증여 간주라는 구조 자체가 집공동명의장단점에서 가장 큰 변수입니다.

이 기준은 개별 거래가 증여인지 아닌지를 대신 판정해 주지 않습니다. 실제 판정은 과세 관청이 하므로, 이 글은 어떤 숫자가 기준선인지만 알려 드립니다. 개별 사건의 결과를 따지는 일은 이 글의 범위 밖입니다.

증여로 보면 세율은 1천분의 35, 가격은 시가인정액으로 정합니다

상속이 아닌 무상취득의 표준세율은 1천분의 35입니다. 「지방세법」 제11조 제1항 제2호가 이렇게 정했고, 대통령령이 정하는 비영리사업자는 1천분의 28입니다. 주택에만 붙는 다른 가중 세율이 있는지는 읽은 자료에서 확인하지 못했습니다.

세율을 곱할 가액은 시가인정액이 원칙입니다(「지방세법」 제10조의2 제1항). 「지방세법 시행령」 제14조는 취득일 6개월 전부터 3개월 뒤까지를 평가기간으로 잡고, 이 기간에 그 부동산을 대상으로 한 매매, 감정, 경매, 공매의 가액을 시가인정액으로 정리합니다. 매매가 있으면 그 거래가액, 감정가액이 둘 이상이면 평균이 기본입니다.

평가기간 안에 그런 가액이 없으면, 면적·위치·종류·용도가 같고 시가표준액이 비슷한 다른 부동산(유사부동산등)의 가액을 빌려 옵니다. 이때는 취득일 1년 전부터 신고·납부기한 만료일까지의 가액만 쓸 수 있습니다. 그래서 시가를 어떻게 입증하느냐에 따라 길이 갈립니다.

갈래	요건	근거
시가표준액 1억 원 이하	시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 고른 쪽을 과세표준으로 삼음	「지방세법」 제10조의2 제2항 제2호, 시행령 제14조의2
시가표준액 10억 원 이하 (감정가액 신고)	감정기관 한 곳에 의뢰	「지방세법」 제10조의2 제3항, 시행령 제14조의3 제1항
시가표준액 10억 원 초과 (감정가액 신고)	감정기관 둘 이상에 의뢰하고 결과를 첨부	「지방세법」 제10조의2 제3항
시가인정액을 구하기 어려운 경우	시가표준액 적용	「지방세법」 제10조의2 제2항 제3호

한 가지 주의할 점이 있습니다. 납세자가 낸 감정가액이 지방자치단체가 다른 기관에 맡겨 얻은 재감정가액의 100분의 80에 못 미치면, 그 감정기관은 최대 1년간 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있습니다. 지정되면 그 기간에 이 기관이 낸 감정가액은 시가인정액으로 쳐 주지 않습니다. 감정가액으로 신고하려면 이 점을 알고 가야 합니다.

부담부증여로 대출이 있는 집을 넘기면 어떻게 되나요

빚을 넘기는 몫은 유상, 나머지는 무상으로 쪼개 계산합니다. 부담부증여는 증여하는 사람의 채무를 떠안는 조건이 붙은 증여입니다. 「지방세법」 제7조 제12항은 그 채무액에 상당하는 부분을 돈 주고 취득한 것으로 간주합니다.

다만 같은 항 단서가 있어, 배우자나 직계존비속에게서 받는 부담부증여에는 제11항이 적용됩니다. 쉽게 말해 배우자 사이의 부담부증여에도 앞서 본 대가 입증과 격차 기준이 그대로 걸립니다. 이 때문에 대출이 있는 집은 증여 계산이 한 번 더 복잡해집니다.

「지방세법」 제10조의2 제6항에 따르면 채무 몫에는 유상승계취득의 과세표준을 쓰고, 시가인정액에서 채무 몫을 뺀 나머지에는 무상취득의 과세표준을 씁니다. 따라서 한 건의 거래에 계산이 두 줄 붙습니다.

떠안은 채무로 인정받으려면 입증이 필요합니다. 「지방세법 시행령」 제14조의4는 취득한 달의 말일부터 3개월 안에 인수한 사실을 입증한 채무만 인정하며, 입증 자료로 읽은 것은 아래 네 가지입니다.

• 등기부 등본에서 확인되는 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무
• 금융기관이 내주는 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융채무
• 임대차계약서 등으로 확인되는 임대보증금
• 판결문, 공정증서 등 객관적 자료로 확인되는 채무

채무로 인정되는 범위는 시가인정액이 상한입니다. 서류를 어디에 내야 하는지의 접수 창구는 이 글에서 확인하지 못했고, 취득세는 부동산 소재지 시·군·구청이 과세한다는 점까지만 확인됩니다.

양도소득세는 공동명의라서 각자 내는 구조입니다

함께 소유한 사람마다 따로 납세의무를 집니다. 「소득세법」 제2조의2 제5항은 여럿이 소유한 자산의 양도소득을 셈할 때 소유자인 거주자 한 사람 한 사람을 납세의무자로 삼도록 했습니다. 이 때문에 부부 공동명의 집을 팔면 양도소득이 한 사람에게 몰리지 않고 소유자별로 나뉘어 계산됩니다.

또한 「소득세법」 제4조는 거주자의 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 나눕니다. 양도소득은 종합소득과 구분되는 별도의 항목이라는 뜻입니다. 거주자는 국내에 주소가 있거나 183일 이상 머무는 곳이 있는 개인이며(제1조의2), 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지입니다(제5조).

신고 장소의 기준은 납세지입니다. 거주자의 납세지는 주소지이고(제6조), 그곳을 관할하는 세무서장이나 지방국세청장이 과세합니다(제11조). 납세지가 바뀌었다면 바뀐 날부터 15일 안에 새 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(제10조).

정리하면 양도 단계에서 공동명의의 효과는 납세의무자가 둘이라는 데 있습니다. 그러나 양도소득세율과 공제 항목은 읽은 자료에 들어 있지 않았습니다. 이 글은 공동명의가 양도세를 줄이는지 늘리는지 판단하지 않습니다.

공동명의로 바꾸기 전에 확인할 것은 무엇인가요

집공동명의장단점을 실제로 따지려면 아래 세 가지를 먼저 확인해야 합니다. 첫째는 지분을 어떻게 얻는지입니다. 함께 새로 사는 것인지, 이미 가진 집에 배우자 몫을 넣는 것인지에 따라 유상 취득이냐 증여 간주냐가 갈리기 때문입니다.

둘째는 돈의 출처입니다. 배우자에게서 몫을 사는 경우 소득, 재산을 처분하거나 담보한 금액, 이미 과세받은 상속·증여 재산처럼 증명할 수 있는 돈으로 냈는지가 중요합니다. 그리고 대가가 시가인정액과 크게 벌어지면 이 입증이 통하지 않을 수 있습니다.

셋째는 이후 단계의 세금입니다. 재산세와 종합부동산세는 이 글이 조문을 읽지 못했습니다. 양도소득세도 각자 납세의무라는 구조만 확인했습니다. 따라서 취득 단계의 이득이나 손해를 보유·양도 단계와 합쳐 판단하는 일은 이 글이 대신해 줄 수 없습니다.

한편 법에는 공유를 정리할 때 쓰는 세율도 있습니다. 「지방세법」 제11조 제1항 제5호는 공유물 분할이나 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」이 정한 공유권 해소를 위한 지분이전에 1천분의 23을 적용하되, 등기부상 본인 지분을 넘는 부분은 뺍니다. 부부가 나중에 한 사람 명의로 정리할 때 이 조항이 적용되는지는 확인하지 못했습니다.

문의 창구는 단계마다 다릅니다. 취득세는 부동산 소재지 시·군·구청, 양도소득세는 납세지 관할 세무서입니다. 보유 단계의 재산세·종합부동산세 접수 창구는 이 글에서 확인하지 못했습니다.

이 글이 확인하지 못한 것

먼저 읽은 법령 자료가 전문이 아니라는 점을 밝힙니다. 읽은 범위는 「지방세법」 취득세 부분의 앞쪽, 「지방세법 시행령」 취득세 부분의 앞쪽, 「소득세법」 앞부분 일부이고, 그 밖의 조문은 읽지 못했습니다. 그래서 아래 항목은 이 글에서 판단하지 않았습니다.

• 재산세와 종합부동산세의 공동명의 과세 방식 전부: 조문이 자료에 없어 확인하지 못했습니다.
• 양도소득세의 세율, 공제, 신고 기한: 「소득세법」 양도소득 조문을 읽지 못했습니다.
• 취득세 신고·납부 기한: 「지방세법」 제20조는 인용만 보았고 본문은 읽지 못했습니다.
• 증여로 볼 때 주택에 붙는 추가 세율이나 중과 여부: 확인하지 못했습니다.
• 증여세 같은 다른 세목: 이 글의 범위 밖이고 읽은 조문도 없습니다.
• 대가 입증에 인정되는 구비 서류의 전체 목록과 접수 창구: 확인하지 못했습니다.
• 배우자 사이 지분 정리가 공유권 해소 세율에 해당하는지: 확인하지 못했습니다.
• 법령은 개정될 수 있으므로 읽은 시점 이후의 변경 여부: 확인하지 못했습니다.

이 글은 어느 명의가 더 유리한지, 개별 거래가 증여로 판정될지를 판단하지 않습니다. 실제 신고 전에는 부동산 소재지 시·군·구청과 납세지 관할 세무서에 문의해 확인하시기 바랍니다.

이 글은 아래 보도를 계기로 제도를 정리한 것입니다. 확인한 곳: 국가법령정보센터 보도