재산세연납 — 250만원 넘으면 3개월 나눠 낼 수 있습니다

재산세 고지서에 적힌 세액이 250만원을 넘으면, 정해진 납부기한을 넘긴 날부터 석 달 동안 나누어 낼 방법이 있습니다. 지방세법 제118조가 근거이며, 검색에서는 이를 재산세 연납이라 부르지만 조문에 쓰인 정식 명칭은 분할납부입니다. 올해 7월이나 9월에 고지서를 받았고 세액이 250만원을 넘는 사람, 세액이 1천만원을 넘거나 60세 이상이면서 1주택을 오래 보유한 사람이라면 아래 내용을 확인해 보시기 바랍니다.

재산세 연납(분할납부)이란 무엇인가요

조문의 정식 명칭은 분할납부이며, 재산세 연납은 이를 부르는 검색용 표현일 뿐입니다. 세액이 커서 한 번에 내기 부담스러운 경우, 정해진 납부기한을 넘긴 날부터 석 달 안에서 세액의 일부를 나누어 낼 수 있게 한 장치입니다. 근거는 지방세법 제118조(분할납부)입니다.

지방세법 제105조가 정한 재산세 과세대상은 건축물·토지·주택·선박·항공기, 이렇게 다섯 가지입니다. 그리고 매년 6월 1일 기준으로 그 재산을 실제 소유한 사람이 납세의무자가 됩니다(제107조제1항). 이 날 하루의 소유 여부로 그해 재산세 납부자가 정해지고, 이후 매매나 상속이 있어도 그해 몫은 바뀌지 않는 것이 원칙입니다.

자동차세 연납은 미리 내고 할인을 받는 제도이지만, 재산세 연납은 성격이 다릅니다. 지방세법 제118조가 정한 것은 할인이 아니라 내는 시점을 뒤로 늦춰 나누는 것뿐입니다. 따라서 이 제도를 신청해도 총 세액은 줄지 않고, 자금을 마련할 시간만 늘어납니다. 이 차이를 먼저 알아야 뒤에 나오는 신청 기준을 오해하지 않습니다.

재산세 연납, 얼마를 넘어야 신청할 수 있나요

답부터 말하면, 고지된 세액이 250만원을 초과해야 분할납부를 신청할 수 있습니다. 지방세법 제118조는 이 기준선을 250만원으로 못 박고 있습니다. 여기서 말하는 금액은 재산 한 건의 세액이 아니라, 그 납기에 고지서로 받은 전체 납부세액을 뜻합니다.

이 250만원이 재산세 본세만 따진 금액인지, 도시지역분이나 지방교육세 같은 부가 세목까지 합친 총액인지는 이번에 확인한 조문 발췌만으로는 가려지지 않았습니다. 기준을 넘는지 스스로 판단하기보다 고지서에 적힌 세액 구성을 하나씩 짚어보는 편이 정확합니다.

세액을 정하는 순서는 이렇습니다. 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고(제110조), 거기에 재산 종류별 세율을 적용합니다(제111조). 주택은 과세표준 구간마다 1,000분의 1에서 1,000분의 4까지 세율이 단계별로 높아지고, 시가표준액 9억원 이하인 1세대 1주택은 제111조의2에 따라 더 낮은 특례세율을 적용받습니다. 재산 가치가 크고 적용 구간이 높을수록 250만원을 넘기기 쉬우므로, 고가 주택이나 여러 채를 가진 경우 분할납부 대상이 될 가능성이 커집니다.

재산세 연납 신청 기간과 재산세 납기는 언제인가요

답: 분할납부는 원래 정해진 납기를 지난 시점부터 석 달 안에서만 가능하고, 이 기간이 지방세법 제118조가 못박은 상한입니다. 이 기간을 셈하려면 먼저 재산세 본래 납기부터 짚어야 합니다.

과세기준일은 해마다 6월 1일이고(제114조), 실제로 돈을 내는 시기는 재산 종류별로 다르게 정해져 있습니다(제115조).

재산 구분	납기
건축물	매년 7월 16일부터 7월 31일까지
선박	매년 7월 16일부터 7월 31일까지
항공기	매년 7월 16일부터 7월 31일까지
주택	세액의 2분의 1은 7월 16일~31일, 나머지 2분의 1은 9월 16일~30일(세액 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과 가능)
토지	매년 9월 16일부터 9월 30일까지

7월에 건축물이나 주택분을 고지받았다면 그 납기 종료 후 석 달, 9월에 토지분이나 주택 2기분을 받았다면 9월 30일 이후 석 달이 분할납부를 신청할 수 있는 창구 기간이 됩니다. 다만 몇 회로 나눠 낼 수 있는지, 회차별 비율과 신청서 제출 기한이 어떻게 되는지는 시행령에 위임돼 있어 이번 조문 발췌로는 확인하지 못했습니다. 고지서를 받는 즉시 관할 지방자치단체에 정확한 신청 기한을 물어보는 편이 안전합니다.

재산세 물납도 가능한가요

답: 낼 세액이 1천만원보다 많으면, 현금이 아니라 부동산으로 납부하는 물납을 신청할 수 있습니다. 근거는 지방세법 제117조(물납)입니다.

다만 아무 부동산이나 인정되는 것은 아닙니다. 세금을 매긴 그 지방자치단체의 행정구역 안에 있는 부동산이어야만 물납 대상이 되고, 예컨대 서울에 있는 재산의 세금을 다른 지역 부동산으로 대신 낼 수는 없습니다. 허가할지 말지는 지방자치단체장의 재량이고, 세부 절차와 인정 범위는 시행령 사항이라 이 조문 발췌만으로는 확인하지 못했습니다.

물납과 분할납부는 서로 다른 제도입니다. 적용 문턱부터 물납은 1천만원 초과, 분할납부는 250만원 초과로 다르고, 물납은 내는 수단을 바꾸는 것이고 분할납부는 내는 시점을 나누는 것이라는 점에서도 차이가 있습니다.

분할납부 기준에 못 미치더라도, 세액이 1천만원을 넘는 고액 재산 보유자라면 물납 여부를 함께 따져볼 만합니다. 다만 물납용 부동산은 지방자치단체의 평가와 심사를 거치므로 신청한다고 바로 받아들여지는 것은 아닙니다. 허가가 나지 않으면 결국 현금 납부나 분할납부로 돌아가야 하니, 미리 관할 지방자치단체에 물납 가능 여부를 타진해두는 편이 낫습니다.

고령자·장기보유 1세대 1주택자는 납부유예도 가능한가요

답: 그렇습니다. 일정 조건을 갖춘 1세대 1주택자는 납부 자체를 뒤로 미루는 납부유예를 신청할 수 있습니다. 분할납부가 세액을 쪼개 내는 방식이라면, 납부유예는 담보를 맡기고 납부 시점 전체를 늦추는 방식이며 지방세법 제118조의2에 근거를 둡니다.

요건	내용
주택 보유	재산세 과세기준일 기준 1세대 1주택 소유자(시가표준액 9억원 초과 주택 포함)
연령·보유기간	만 60세 이상, 또는 그 주택 보유기간이 5년 이상
소득기준	직전 과세기간 총급여 7천만원 이하이거나, 종합소득과세표준에 포함되는 종합소득금액 6천만원 이하
세액기준	대상 주택의 그해 재산세 납부세액 100만원 초과
체납여부	지방세·국세 체납 이력이 없을 것

신청은 납부기한을 사흘 앞두고 해야 하고, 유예받으려는 세액만큼 담보를 맡겨야 합니다. 허가받은 뒤 주택을 팔거나 남에게 주거나 소유자가 숨지면 유예가 취소되고, 미뤄뒀던 세액과 이자에 해당하는 금액을 함께 내야 합니다(제118조의2제3항, 제5항). 다만 유예가 유지되는 동안에는 납부지연에 따른 가산세가 붙지 않습니다(같은 조 제6항). 분할납부와 납부유예 가운데 어느 쪽이 나은지는 세액 규모와 담보를 낼 수 있는지에 따라 갈리므로, 관할 지방자치단체에 두 제도를 함께 물어보는 편이 좋습니다.

재산세 연납, 어디에 어떻게 신청하나요

답: 재산세 세액 계산과 부과는 재산 소재지를 관할하는 지방자치단체장이 맡고, 고지서를 보내 걷는 보통징수 방식을 씁니다(지방세법 제116조제1항). 따라서 분할납부 신청도 재산이 있는 곳의 시·군·구에 내는 것이 원칙입니다. 납세지는 토지라면 그 토지가 있는 곳, 건축물이라면 그 건물이 있는 곳, 주택이라면 그 집이 있는 곳을 관할하는 지방자치단체입니다(제108조).

지방자치단체는 고지서를 납기가 시작되기 최소 닷새 전까지 내줘야 합니다(제116조제2항). 고지서에는 과세표준과 세액이 적혀 있으니, 그 금액이 250만원을 넘는지 먼저 살피고, 넘는다면 관할 세무부서에 분할납부 가능 여부와 서식, 기한을 문의하는 순서로 진행하면 됩니다.

다만 이번에 확인한 조문 발췌에는 온라인으로 신청 가능한 시스템 이름이나 신청서 양식, 방문·우편·전자 신청 가운데 어떤 방법이 쓰이는지는 나와 있지 않습니다. 정확한 방법과 구비서류는 고지서에 적힌 관할 세무부서 연락처로 확인하는 것이 가장 확실합니다. 한편 고지서 한 장당 세액이 2천원에 못 미치면 아예 거두지 않으므로(제119조), 세액이 매우 적다면 분할납부를 따질 필요조차 없습니다.

세 부담이 갑자기 늘어나면 어떻게 되나요

답: 토지와 건축물 등 주택을 뺀 재산은 작년보다 세금이 지나치게 뛰지 않도록 상한선을 둡니다. 지방세법 제122조(세 부담의 상한)에 따르면, 이번 연도 계산된 세액이 시행령이 정한 방식으로 산출한 작년 세액의 1.5배를 넘으면, 그 1.5배까지만 그해에 걷습니다.

다만 이 상한 규정은 주택에는 적용되지 않는다고 조문 단서에 적혀 있습니다. 주택은 대신 과세표준상한액이라는 별도 장치를 씁니다. 제110조제3항에 따르면, 그해 산정한 주택 과세표준이 작년 과세표준 상당액에 정해진 비율을 곱해 더한 금액(과세표준상한액)보다 크면, 그 상한액을 그해 과세표준으로 봅니다. 다만 그 비율을 정확히 몇 퍼센트로 두는지는 시행령 사항이라 이번 조문 발췌로는 확인하지 못했습니다.

세 부담 상한과 분할납부는 서로 다른 문제를 풉니다. 세 부담 상한은 세액이 작년보다 얼마나 오를 수 있는지를 막는 장치이고, 분할납부는 이미 정해진 세액을 나눠 내는 방법입니다. 세금이 작년보다 크게 올라 부담스럽다면, 먼저 고지서 세액이 상한 규정을 반영한 것인지 살피고, 그래도 250만원을 넘는다면 분할납부를 검토하는 순서가 맞습니다.

재산세가 아예 면제되는 경우도 있나요

네, 있습니다. 주한국제기구·외국정부·지방자치단체조합·지방자치단체·국가, 이 다섯 주체가 가진 재산은 원칙적으로 재산세 과세 대상에서 빠집니다(지방세법 제109조제1항). 다만 대한민국 정부기관 재산에 세금을 물리는 외국정부의 재산, 국가 등과 연부매매계약을 맺어 그 재산을 무상으로 쓰는 매수계약자의 재산은 예외로 과세됩니다.

국가나 지방자치단체, 지방자치단체조합이 공용 또는 공공용으로 1년 넘게 쓰고 있는 재산도 과세 대상에서 빠집니다(제109조제2항). 다만 유상으로 빌려주거나, 유상이전을 약속해놓고 취득 전에 미리 쓰는 경우라면 이 혜택에서 제외돼 세금이 붙습니다.

제109조제3항은 또 다른 비과세 목록을 나열합니다. 시행령이 정하는 묘지·유지·구거·제방·하천·도로, 산림보호구역과 그 밖에 공익상 필요가 인정되는 토지, 재산세 과세기준일 기준으로 지은 지 1년이 안 된 임시 건축물, 선교 구성용·무료도선용·비상재해구조용 등으로 쓰는 선박, 철거명령을 받은 건축물 등이 여기 들어갑니다. 다만 이런 재산이라도 시행령이 정한 수익사업에 쓰이거나 돈을 받고 빌려주는 경우, 일부만 비과세 목적에 쓰이는 경우에는 그 부분에 한해 세금이 붙습니다.

고지서를 받았는데 자신의 재산이 위 항목에 해당한다고 생각되면, 스스로 판단하기보다 관할 지방자치단체 세무부서에 비과세 대상 여부를 직접 확인하는 편이 정확합니다. 비과세와 분할납부는 전혀 다른 이야기입니다. 비과세는 애초에 세금을 물리지 않는 것이고, 분할납부는 이미 매겨진 세금을 나눠 내는 것이므로, 비과세 대상이라면 분할납부를 따질 필요 자체가 없습니다.

토지를 여러 필지 가진 경우 세금은 어떻게 합산되나요

토지는 건축물이나 주택과 달리 필지마다 따로 세금을 매기지 않고, 같은 지방자치단체 관할구역 안 토지를 유형별로 묶어 매깁니다. 지방세법 제113조(세율적용)는 이를 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상 세 갈래로 나눕니다.

종합합산과세대상은 별도합산이나 분리과세에 들지 않는 대다수 토지를 말합니다(제106조제1항제1호). 별도합산과세대상은 공장 건물의 부속토지, 차고용·보세창고용·시험연구용 토지처럼 업무나 경제활동에 쓰이는 토지입니다(같은 항 제2호). 분리과세대상은 전·답·과수원·목장용지, 산림 보호가 필요한 임야처럼 국가 보호나 지원이 필요한 토지, 또는 골프장·고급오락장용 토지처럼 세금을 더 무겁게 매길 필요가 있는 토지입니다(같은 항 제3호).

같은 지방자치단체 관할구역 안에 여러 필지의 종합합산과세대상 토지를 가진 사람은, 그 필지들의 가액을 모두 더한 금액을 기준으로 세율을 적용받습니다(제113조제1항제1호). 별도합산과세대상 토지도 마찬가지로 합산됩니다(같은 항 제2호). 반면 분리과세대상 토지는 다른 토지와 묶이지 않고 필지별 가액으로만 세율이 매겨집니다(같은 항 제3호). 그 결과 같은 지역에 여러 필지의 일반 토지를 가진 사람은 합산액에 누진 구조가 적용돼 세 부담이 커지는 구조입니다.

한편 도시지역 안의 토지·건축물·주택 가운데 지방의회에서 심의·의결해 따로 고시한 지역에 한해 재산세 도시지역분이 더해질 수 있습니다(지방세법 제112조). 기본 세율로 구한 세액에 과세표준의 1,000분의 1.4를 곱한 금액을 더 얹는 방식이고, 지방자치단체가 조례로 대상 지역과 세율(최대 1,000분의 2.3)을 정합니다. 다만 도시·군관리계획이 아직 실행되지 않은 공공시설용 토지나 개발제한구역 안 나대지 등은 도시지역분 부과 대상에서 빠집니다(제112조제3항).

신탁된 주택, 재산세는 누가 내나요

답: 수탁자 이름으로 등기된 신탁 주택이라도, 재산세를 낼 사람은 원칙적으로 수탁자가 아니라 위탁자입니다. 지방세법 제107조제2항제5호를 보면, 신탁재산이 수탁자 이름으로 등기·등록돼 있어도 그 재산을 가진 사람은 위탁자로 취급되어 위탁자가 재산세 납세의무를 집니다.

다만 지역주택조합이나 직장주택조합처럼 조합원별로 나눠 매기기 어려운 조합이 조합원이 낸 돈으로 사서 갖고 있는 신탁재산이라면, 시행령이 정하는 그 조합 자체를 위탁자로 봅니다(같은 호 단서).

위탁자가 세금을 밀렸고 다른 재산으로도 못 채우면, 지방자치단체는 수탁자에게 그 신탁재산으로 대신 물게 할 수 있습니다. 이를 수탁자의 물적납세의무라 부르며 지방세법 제119조의2가 근거입니다. 이때는 과세표준, 세액, 계산 근거, 납부기한을 적은 통지서를 수탁자 앞으로 따로 보내야 합니다(같은 조 제2항). 통지 뒤에 위탁자가 신탁이익을 포기하거나 신탁재산을 넘겨도, 이미 고지된 의무에는 영향이 없습니다(같은 조 제3항).

1세대 1주택 특례세율(제111조의2) 대상인지 판정할 때도, 신탁으로 넘어간 주택은 빠지지 않고 위탁자 몫 주택 수에 합산됩니다(제111조의2제2항). 즉 명의만 신탁회사로 옮겼다고 해서 1세대 1주택 판정이나 재산세 납세의무가 사라지지는 않습니다. 신탁 관계에 있는 주택을 두고 분할납부나 납부유예를 따질 때도, 실제 신청인은 등기부상 수탁자가 아니라 위탁자가 되는 것이 원칙임을 알아둘 필요가 있습니다.

이 글이 확인하지 못한 것

비과세 조항(제109조) 각 호가 시행령에 넘긴 세부 범위, 예컨대 어떤 도로·하천·구거가 비과세 대상 '시행령이 정하는' 것에 들어가는지, 어떤 산림보호구역이 여기 포함되는지는 이번 조문 발췌만으로는 가려지지 않았습니다.

종합합산·별도합산·분리과세 대상 토지를 나누는 세부 판정 기준, 이를테면 어떤 공장 건물의 부속토지가 별도합산으로 인정되는지, 어떤 임야가 분리과세 대상 종중 임야에 해당하는지도 시행령 사항이라 확인하지 못했습니다.

재산세 도시지역분(제112조)을 실제로 매기는 지역인지는 지방자치단체마다 지방의회 의결을 거쳐 따로 고시하는 사안이라, 특정 지역이 적용 대상인지, 세율을 얼마로 잡았는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 관할 지방자치단체 조례를 직접 살펴봐야 합니다.

신탁재산 수탁자의 물적납세의무(제119조의2)를 실제로 적용할 때 필요한 세부 절차, 그리고 지역주택조합·직장주택조합 가운데 시행령이 정하는 조합의 구체적 범위도 이번 조문 발췌만으로는 확인하지 못했습니다.

이 글은 아래 보도를 계기로 제도를 정리한 것입니다. 확인한 곳: 국가법령정보센터 보도