재산세 총정리 — 6월 1일 하루로 1년이 갈립니다, 세율표와 납기, 공시가격 곱하기 세율이 아닌 이유
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 그날의 소유자가 1년치 전부를 냅니다. 그리고 세액은 공시가격 × 세율이 아니라 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율입니다.
이 두 가지만 알아도 재산세 관련 오해의 대부분이 풀립니다. 6월 2일에 팔았는데 왜 내가 내느냐, 계산해 봤는데 왜 고지서와 다르냐 하는 것들입니다.
이 글은 지방세법과 지방세법 시행령 조문을 직접 확인해 정리했습니다. 확인일은 2026년 8월 27일입니다.
왜 6월 1일인가요?
제114조 한 줄입니다.
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
이 하루의 소유자가 그 해 재산세를 전부 냅니다. 일할 계산도 없고 나눠 내는 것도 없습니다.
- 6월 1일에 잔금 — 산 사람이 냅니다
- 5월 31일에 잔금 — 산 사람이 냅니다
- 6월 2일에 잔금 — 판 사람이 냅니다
그래서 5월 말~6월 초 거래에서는 이 날짜를 놓고 실랑이가 벌어집니다. 파는 쪽은 5월 31일까지 넘기고 싶고, 사는 쪽은 6월 2일 이후로 미루고 싶습니다. 소유권 판단은 원칙적으로 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 봅니다.
세금은 어떻게 계산되나요?
가장 많이 틀리는 부분입니다. 순서는 이렇습니다.
- 시가표준액 (주택은 공시가격)
- × 공정시장가액비율 → 과세표준
- × 세율 → 재산세액
2단계를 빼먹으면 실제보다 훨씬 큰 숫자가 나옵니다. 2026년 기준 공정시장가액비율은 이렇습니다(시행령 제109조).
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 토지 및 건축물 | 70% |
| 주택 (일반) | 60% |
| 1세대 1주택 — 시가표준액 3억 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 — 3억 초과 6억 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 — 6억 초과 | 45% |
1세대 1주택 특례 비율은 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 적용된다고 조문에 연도가 박혀 있습니다. 매년 확인이 필요한 숫자라는 뜻입니다. 참고로 이 비율은 시가표준액이 9억 원을 넘는 1세대 1주택에도 적용됩니다.
주택 세율은 얼마인가요?
제111조 제1항 제3호 나목, 일반 주택 표준세율입니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% |
| 6천만 초과 ~ 1억 5천만 이하 | 6만 원 + 초과분의 0.15% |
| 1억 5천만 초과 ~ 3억 이하 | 19만 5천 원 + 초과분의 0.25% |
| 3억 초과 | 57만 원 + 초과분의 0.4% |
여기서 말하는 과세표준은 공시가격이 아니라 공정시장가액비율까지 곱한 뒤의 금액입니다.
1세대 1주택은 얼마나 싼가요?
제111조의2 특례세율입니다. 시가표준액 9억 원 이하인 1세대 1주택에만 적용됩니다.
| 과세표준 | 특례세율 | 일반세율 |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.05% | 0.1% |
| 6천만 ~ 1억 5천만 | 3만 원 + 초과분 0.1% | 6만 원 + 0.15% |
| 1억 5천만 ~ 3억 | 12만 원 + 초과분 0.2% | 19만 5천 원 + 0.25% |
| 3억 초과 | 42만 원 + 초과분 0.35% | 57만 원 + 0.4% |
주의할 점이 둘 있습니다.
- 이 특례는 부칙에 유효기한이 붙어 있습니다. 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에 한정해 유효하다고 명시되어 있습니다. 연장 여부는 그때 가서 확인해야 합니다.
- 지방세특례제한법의 다른 감면과 중복 적용되지 않습니다. 둘 중 경감 효과가 큰 것 하나만 적용합니다.
언제 내나요?
제115조입니다.
| 과세대상 | 납기 |
|---|---|
| 주택 | 세액의 1/2씩 7월 16~31일, 9월 16~30일 |
| 건축물 | 7월 16~31일 |
| 토지 | 9월 16~30일 |
| 선박·항공기 | 7월 16~31일 |
주택 재산세가 두 번 나오는 이유가 여기 있습니다. 다만 그 해 부과할 세액이 20만 원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 그래서 소액인 집은 7월에 한 번만 옵니다.
고지서는 늦어도 납기 개시 5일 전까지 발급하게 되어 있습니다.
세금이 갑자기 많이 오르면 어떻게 되나요?
여기서 주택과 나머지가 갈립니다.
토지·건축물 — 세부담상한 150% (제122조). 산출세액이 직전 연도 세액 상당액의 150%를 넘으면 150%까지만 걷습니다. 그런데 조문 단서에 "주택의 경우에는 적용하지 아니한다"고 되어 있습니다.
주택 — 과세표준상한제 (제110조 제3항, 시행령 제109조의2). 2024년부터 주택은 세액이 아니라 과세표준 단계에서 막습니다. 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액에 105%를 곱한 금액이 상한이고, 계산된 과세표준이 이를 넘으면 상한액을 과세표준으로 씁니다.
"재산세는 150% 넘게 안 오른다"고 알고 계셨다면 지금 주택에는 맞지 않는 말입니다.
고지서에 재산세 말고 뭐가 더 붙나요?
계산해 본 금액과 고지서가 다른 두 번째 이유입니다.
- 지방교육세 — 재산세액의 20% (제151조 제1항 제6호). 도시지역분은 제외하고 계산합니다.
- 재산세 도시지역분 — 도시지역에 있으면 과세표준의 0.14%가 더해집니다(제112조). 조례로 0.23%까지 다르게 정할 수 있습니다.
- 지역자원시설세 — 소방분 등이 별도로 부과됩니다.
그래서 세율표만 보고 계산한 금액보다 고지서 총액이 큽니다.
한 번에 내기 부담되면요?
- 분할납부 — 납부세액이 250만 원 초과면 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(제118조).
- 물납 — 납부세액이 1천만 원 초과면 관할 구역 안의 부동산으로 납부를 신청할 수 있습니다(제117조). 허가 사항입니다.
자주 묻는 것
지자체마다 세금이 다를 수 있나요?
있습니다. 제111조 제3항에 따라 지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등이 있으면 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있습니다. 다만 그 해에만 적용됩니다.
1세대 1주택 판단은 어떻게 하나요?
시행령 제110조의2입니다. 과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 가족(동거인 제외)으로 구성된 1세대가 국내에 주택을 하나만 소유한 경우입니다. 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 넣습니다. 세부 제외 규정이 여러 번 개정됐으니 애매한 경우에는 관할 지자체 세무과에 확인하시는 게 안전합니다.
재산세를 안 내면 어떻게 되나요?
납부지연가산세가 붙고, 계속 미납하면 압류로 이어집니다. 구체적인 가산세율과 절차는 지방세기본법·지방세징수법 소관이라 이 글에서는 다루지 않았습니다.
정리
- 과세기준일은 6월 1일, 그날 소유자가 1년치를 전부 냅니다
- 계산은 시가표준액 × 공정시장가액비율 × 세율
- 2026년 비율 — 토지·건축물 70%, 주택 60%, 1세대 1주택 43~45%
- 주택 표준세율 0.1~0.4%, 1세대 1주택(9억 이하) 특례 0.05~0.35%
- 특례세율은 부칙상 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에 한정
- 납기 — 주택은 7월·9월 절반씩(20만 원 이하면 7월 일괄), 건축물 7월, 토지 9월
- 세부담상한 150%는 주택에 적용되지 않습니다. 주택은 과세표준 105% 상한
- 고지서에는 지방교육세 20%, 도시지역분, 지역자원시설세가 함께 붙습니다
2026년 8월 27일에 지방세법과 시행령 조문을 직접 확인해 정리했습니다. 공정시장가액비율과 특례세율은 해마다 손보는 항목이라 다음 해에는 달라질 수 있습니다. 실제 세액은 위택스나 관할 지자체 고지서로 확인하시기 바랍니다.