등기부등본 인터넷 발급 방법 — 수수료와 종류 선택, 3개월 출력 기한까지
전세 계약이든 매매든, 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 봐야 하는 서류입니다. 그런데 막상 떼려고 하면 "등기사항전부증명서"라는 낯선 이름이 나오고, 말소사항 포함인지 현재 유효사항인지를 고르라고 합니다.
이 글은 대법원 인터넷등기소와 관련 대법원규칙·등기예규를 확인해서 어디서 어떻게 떼고, 무엇을 골라야 하며, 떼고 나서 무엇을 봐야 하는지를 정리한 것입니다.
먼저 — 정부24에서는 안 됩니다
이게 가장 많이 헛걸음하는 부분입니다. 정부24에 "건물등기사항증명서 발급" 메뉴가 있어서 거기서 되는 줄 아시는 분이 많은데, 그 페이지 본문에 이렇게 적혀 있습니다.
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※ 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급받을 수 있습니다.
정부24 페이지는 안내만 하고 인터넷등기소로 보냅니다. 소관도 대법원 부동산등기과입니다.
법적으로 가능한 경로는 세 가지뿐입니다.
- 등기소 방문
- 무인발급기
- 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)
수수료
| 방법 | 열람 | 발급 |
|---|---|---|
| 인터넷등기소 | 700원 | 1,000원 |
| 무인발급기 | — | 1,000원 |
| 등기소 방문 | 1,200원 | 1,200원 (20장까지) |
방문 발급은 20장을 넘으면 초과분 1장당 50원이 붙습니다.
무인발급기가 인터넷보다 비싸다는 이야기가 도는데 사실이 아닙니다. 대법원규칙이 두 경우를 한 문장에 묶어 똑같이 1,000원으로 정하고 있습니다.
다만 실질적인 차이는 있습니다. 무인발급기는 전부증명서만 나오고, 16장 이상이면 발급이 제한될 수 있습니다.
"등기부등본"과 "등기사항증명서"는 같은 것입니다
이름만 바뀌었습니다. 종이 등기부 시절의 이름이 '등기부등본'이고, 전산화 이후 정식 명칭이 '등기사항증명서'입니다.
2011년 4월 12일 공포된 「부동산등기법」 전부개정으로 바뀌었고, 2011년 10월 13일부터 시행되었습니다. 등본/초본이라는 구분 자체가 없어지고 전부증명서 / 일부증명서 체계로 재편된 것입니다.
어떤 종류를 골라야 하나
발급 화면에서 다섯 가지 중 고르게 됩니다.
| 종류 | 내용 | 언제 |
|---|---|---|
| 전부증명서 (말소사항 포함) | 말소된 것까지 전부 | 계약 전 권리분석 — 기본값 |
| 전부증명서 (현재 유효사항) | 현재 효력 있는 것만 | 현재 상태만 간결히 |
| 일부증명서 (현재 소유현황) | 소유자·공유지분만 | 소유자 확인만 |
| 일부증명서 (특정인 지분) | 지정한 사람의 지분 | 공유 부동산 |
| 일부증명서 (지분취득 이력) | 지분 이전 경위 | 지분 추적 |
계약을 앞두고 있다면 "말소사항 포함"입니다. 과거에 어떤 근저당이 잡혔다 풀렸는지, 가압류가 걸렸다 해제됐는지가 이력으로 남습니다. 현재 유효사항만 보면 깨끗해 보여도, 이력을 보면 이야기가 달라지는 경우가 있습니다.
참고로 모바일 인터넷등기소 앱에서는 전부증명서 2종만 발급됩니다.
열람과 발급 — 300원 차이가 아닙니다
「부동산등기법」 제19조는 "열람"과 "이를 증명하는 등기사항증명서의 발급"을 나눠서 규정합니다. 증명 기능은 발급본에만 붙습니다.
열람본
등기예규에 따라 매 장마다 "열람용"이 표시됩니다. 신청사건이 접수 중이면 "신청사건 처리중"도 함께 찍힙니다.
발급본
발급본에만 있는 것들입니다.
- 발급확인번호 12자리
- 매 장마다 등기정보를 암호화한 2차원 바코드
- 방문 발급 시 복사방지 특수용지 (210 × 297mm)
- 인터넷 발급본은 전자이미지관인
발급확인번호로 진위 확인이 가능한데, 발급일로부터 3개월 이내 5회까지로 제한됩니다.
정리하면 — 제출용은 발급(1,000원), 내가 눈으로 확인할 목적이면 열람(700원)입니다.
발급 절차와 입력값
법령이 요구하는 입력 항목은 다음이 전부입니다.
- 부동산의 종류 — 토지 / 건물 / 집합건물
- 소재지번
- 신청 통수
- 증명서 종류 — 위 5종 중 선택
- 결제 정보
별도의 신청서 제출은 필요 없습니다. 등기예규에 "인터넷에 의한 등기기록의 열람 및 등기사항증명서 발급의 경우에는 신청서의 제출을 요하지 아니한다"고 명시되어 있습니다.
서비스는 365일 24시간 제공됩니다.
회원가입은 필요 없습니다
등기예규가 회원등록이 필요한 서비스를 열거하고 있는데, 등기기록 열람과 등기사항증명서 발급은 그 목록에 없습니다. 비회원으로 가능합니다.
다만 PDF 형태의 '전자등기사항증명서'는 회원등록이 필수입니다.
결제
대법원규칙이 정하는 결제 수단은 신용카드, 금융기관 계좌이체, 전자화폐 세 가지입니다.
결제 취소는 당일에 한해, 전부에 대해서만 가능합니다. 부분 취소는 안 됩니다.
가장 많이 놓치는 것 — 3개월 안에만 출력하면 됩니다
"발급받으면 바로 출력해야 한다"고 알고 계신 분이 많은데 그렇지 않습니다.
수수료의 결제일로부터 3월이 경과한 때에는 해당 등기기록에 대한 등기사항증명서 발급 서비스를 제공하지 아니한다.
정리하면 이렇습니다.
- 1등기기록당 5통까지 발급 가능
- 한 번에 다 받아도 되고 나눠서 받아도 됩니다
- 미출력분은 결제일로부터 3개월 이내에 출력하면 됩니다
- 열람은 최초 열람 후 1시간 이내 재열람 가능 (추가 과금 없음)
- 전산 장애 등 본인 책임이 아닌 사유로 발급이 실패하면 최초 발급일로부터 1개월 이내 재발급 요청 가능
계약 일정이 밀렸다고 다시 결제하실 필요가 없습니다.
아파트는 반드시 "집합건물"입니다
아파트를 '건물'로 조회하면 나오지 않습니다. 등기기록이 만들어지는 방식 자체가 다르기 때문입니다.
일반 원칙은 1개의 건물에 1개의 등기기록인데, 아파트 같은 구분건물은 1동 전체에 1개의 등기기록을 두고, 그 안에 전유부분마다 표제부·갑구·을구를 따로 둡니다. 즉 우리 집 한 세대는 독립된 건물등기기록이 아니라 1동 등기기록 안의 전유부분입니다.
집합건물 등기기록에는 대지권의 표시가 함께 나옵니다. 대지권이 등기되어 있으면 토지 등기부를 따로 뗄 필요가 없습니다.
떼고 나서 무엇을 봐야 하나
등기사항증명서는 세 부분으로 나뉩니다.
| 구역 | 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시 — 소재지번, 지목, 면적, 건물내역 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 |
| 을구 | 소유권 이외의 권리에 관한 사항 |
갑구에서 걸러야 할 것
소유권 변동 외에 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분이 여기 기재됩니다. 이 중 하나라도 있으면 계약 전에 반드시 사유를 확인해야 합니다.
을구에서 볼 것 — 채권최고액
근저당권과 전세권이 여기 있습니다. 근저당권에서 보셔야 할 것은 채권최고액인데, 이건 실제 빌린 돈이 아니라 통상 원금의 110~130%로 설정된 금액입니다. 채권최고액 1억 3천만 원이면 실제 대출은 1억 원 정도로 보시면 됩니다.
신탁이 있으면 — 신탁원부를 따로 신청해야 합니다
이 부분이 함정입니다. 신탁등기가 되어 있으면 등기기록에 신탁원부의 번호와 거래 주의사항이 기록되는데(2025년 1월 31일 시행), 정작 신탁원부 자체는 자동으로 딸려오지 않습니다.
신탁원부, 공동담보(전세)목록, 도면, 매매목록 또는 공장저당목록은 등기사항증명서의 발급신청 시 그에 관하여 신청이 있는 경우에 한하여 발급한다.
신탁원부에 수탁자의 처분 제한 같은 핵심 조건이 들어 있고, 법적으로 "신탁원부는 등기기록의 일부로 본다"고 되어 있습니다. 신탁 표시가 보이면 신탁원부를 별도로 신청해서 반드시 확인하세요.
정리
- 발급처는 대법원 인터넷등기소. 정부24에서는 안 됩니다
- 인터넷 열람 700원 / 발급 1,000원. 무인발급기도 1,000원으로 같습니다
- 계약 전이라면 전부증명서(말소사항 포함)
- 제출용은 발급, 확인용은 열람. 열람본에는 "열람용"이 찍힙니다
- 아파트는 집합건물로 조회
- 결제일로부터 3개월, 5통까지 나눠서 출력 가능
- 갑구에서 가압류·가처분·경매개시, 을구에서 채권최고액 확인
- 신탁이 있으면 신탁원부를 따로 신청해야 합니다
건물의 면적·용도와 위반건축물 여부는 등기부가 아니라 건축물대장에서 봅니다. 건축물대장 열람·발급 방법에 정리해두었습니다.
※ 이 글은 2026년 8월 25일 기준 「부동산등기법」, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」(대법원규칙 제3222호), 관련 대법원 등기예규 원문을 확인해 정리했습니다. 수수료와 절차는 개정될 수 있으므로 대법원 인터넷등기소에서 최종 확인하시기 바랍니다. 등기부 해석은 개별 사안에 따라 달라질 수 있어, 중요한 거래라면 법무사·변호사의 확인을 권합니다. 운영 원칙은 생활 정리소 소개 페이지에서 확인하실 수 있습니다.