주택 취득세 총정리 — 세율표와 생애최초 감면 2단계, 신고 기한은 60일이 아닐 수 있습니다
주택 취득세는 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고 그 사이는 계산식으로 나옵니다. 생애최초 감면은 흔히 알려진 200만 원이 아니라 2단계여서 조건에 따라 300만 원까지 받을 수 있고, 소득 요건은 없습니다.
취득세는 규정이 자주 바뀌는 세목입니다. 2026년에만 6월에 생애최초 감면이, 7월에 중과 제외 기준이 바뀌었습니다. 예전 자료를 그대로 보고 계산하면 어긋납니다.
이 글은 지방세법과 지방세특례제한법, 농어촌특별세법 조문을 직접 확인해 정리한 것입니다. 확인일은 2026년 8월 26일입니다.
주택 취득세율은 얼마인가요?
유상거래로 주택을 살 때의 표준세율입니다.
| 취득당시가액 | 세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억 원 이하 | 계산식 (1%~3% 사이) |
| 9억 원 초과 | 3% |
중간 구간이 헷갈리는 부분입니다. 6억~9억은 2%가 아닙니다. 아래 식으로 가액에 따라 연속으로 올라갑니다.
(취득당시가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 1/100
소수점 넷째 자리까지 계산하고 다섯째 자리에서 반올림합니다.
그래서 6억 5천만 원짜리와 8억 5천만 원짜리의 세율이 다릅니다. "6억 넘으면 2%"라고 외우고 계셨다면 실제 금액과 차이가 납니다.
주택이 아닌 건물·토지는 4%, 농지는 3%, 상속은 농지 외 2.8%, 증여는 3.5%, 신축 같은 원시취득은 2.8%입니다.
다주택이면 얼마나 중과되나요?
조정대상지역인지 아닌지에 따라 기준이 한 칸씩 밀립니다.
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 조정대상지역 2주택 (일시적 2주택 제외) | 8% |
| 비조정지역 3주택 | 8% |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 12% |
| 비조정지역 4주택 이상 | 12% |
| 법인이 주택 취득 | 12% |
| 조정대상지역 내 일정가액 이상 주택 증여 | 12% |
"3주택이면 무조건 12%"가 아닙니다. 비조정지역 3주택은 8%입니다.
2026년 7월부터 중과 제외 기준이 바뀌었습니다
시가표준액이 낮은 주택은 중과 대상에서 빠지고 주택 수 계산에서도 빠집니다. 이 기준이 올해 7월 1일부터 지역별로 나뉘었습니다.
| 지역 | 중과 제외 기준 |
|---|---|
| 수도권 | 시가표준액 1억 원 이하 |
| 수도권 외 | 시가표준액 2억 원 이하 |
예전에는 전국이 1억 원이었습니다. 다만 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 이 혜택에서 빠집니다.
생애최초로 사면 얼마나 깎아주나요?
여기가 가장 많이 잘못 알려진 부분입니다. 200만 원 하나가 아니라 2단계입니다.
| 한도 | 대상 |
|---|---|
| 300만 원 | 전용 60㎡ 이하 + 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 공동주택(아파트 제외) 전용 60㎡ 이하 + 3억 원(수도권 6억 원) 이하 도시형 생활주택 3억 원(수도권 6억 원) 이하 다가구주택 인구감소지역 소재 주택 |
| 200만 원 | 그 밖의 모든 주택 (아파트 포함) |
조건은 이렇습니다.
- 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것
- 본인이 거주할 목적일 것
- 취득당시가액 12억 원 이하
- 유상거래일 것 (부담부증여 제외)
- 미성년자는 제외
- 소득 요건은 없습니다
- 적용 기한은 2028년 12월 31일까지
감면을 받으면 다주택 중과세율도 적용되지 않습니다. 둘이 함께 있는 사람에게는 이게 큽니다.
3개월 안에 전입해야 한다는 말은요
현행 조문에 3개월 상시거주 요건은 없습니다. 해당 항이 삭제됐습니다. 지금 남아 있는 추징 사유는 하나입니다.
취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용한 경우 (배우자에게 지분을 매각·증여한 경우는 제외)
2인 이상이 함께 사더라도 총 감면액이 300만 원 또는 200만 원 이내입니다. 사람 수만큼 늘어나지 않습니다.
취득세 말고 또 뭐가 붙나요?
두 가지가 더 붙습니다. 그런데 하나는 조건부입니다.
| 세목 | 계산 | 비고 |
|---|---|---|
| 지방교육세 | 취득세율의 10% | 1% 구간이면 0.1%, 3% 구간이면 0.3% 중과 적용 시 0.4% |
| 농어촌특별세 | 0.2% | 전용 85㎡ 이하는 비과세 |
즉 전용 85㎡ 이하이고 6억 원 이하인 첫 집이라면 취득세 1% + 지방교육세 0.1% = 총 1.1%입니다. 농특세는 붙지 않습니다.
취득세를 감면받으면 지방교육세도 같은 비율로 감면됩니다.
언제까지 신고해야 하나요?
기본은 취득한 날부터 60일 이내입니다. 그런데 여기에 함정이 있습니다.
등기·등록을 하려는 경우에는 등기·등록 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 합니다.
집을 사면 소유권이전등기를 합니다. 그러니 실제로는 60일이 아니라 등기 접수일까지입니다. 잔금 치르고 바로 등기하시는 경우가 대부분이라 60일을 믿고 있으면 안 됩니다.
| 취득 유형 | 기한 |
|---|---|
| 유상거래 (일반) | 취득일부터 60일 이내 |
| 등기·등록을 하는 경우 | 등기 신청서 접수일까지 |
| 증여 (부담부증여 포함) | 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 |
| 상속 | 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 |
신고는 납세지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 합니다. 전자신고·전자납부는 지방세통합정보통신망을 통해 할 수 있도록 법에 근거가 있습니다.
자주 묻는 것
내가 사려는 곳이 조정대상지역인가요?
조정대상지역은 수시로 바뀝니다. 2025년 10월에 서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳이 지정됐고, 2026년 7월 1일부터 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 추가됐습니다.
다만 국토교통부의 통합 현황표 페이지가 현재 열리지 않아 그 사이에 다른 지정이나 해제가 있었는지는 확인하지 못했습니다. 세율이 4%p씩 달라지는 문제라, 계약 전에 반드시 국토교통부나 해당 지자체에서 직접 확인하시기 바랍니다.
지방교육세율이 지역마다 다를 수 있나요?
있습니다. 지방교육세는 지자체 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있습니다. 취득세 감면도 지방세감면조례로 지자체별 차이가 생길 수 있습니다.
무주택인지 어떻게 판단하나요?
상속받은 공유지분을 전부 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택 1채를 소유했다 처분한 경우, 시가표준액 100만 원 이하 주택 등은 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 봅니다. 세부 기준은 행정안전부 고시에 있는데 이번에는 원문을 확인하지 못했습니다.
정리
- 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그 사이는 계산식 — 2% 고정이 아닙니다
- 3주택이라도 비조정지역이면 8%, 조정지역 3주택 이상이 12%
- 2026년 7월부터 중과 제외 기준이 수도권 1억 / 지방 2억으로 나뉘었습니다
- 생애최초 감면은 2단계 — 최대 300만 원, 소득 요건 없음, 12억 이하
- 3개월 전입 요건은 삭제됐고 3년 이내 매각·임대가 추징 사유입니다
- 농특세는 전용 85㎡ 이하 비과세, 85㎡ 이하 6억 이하면 총 1.1%
- 등기를 하면 신고 기한이 60일이 아니라 등기 접수일까지입니다
2026년 8월 26일에 지방세법·지방세특례제한법·농어촌특별세법 조문을 직접 확인해 정리했습니다. 취득세는 개정이 잦고 조정대상지역도 수시로 바뀌니 계약 전에 관할 지자체와 국토교통부에서 최종 확인하시기 바랍니다.