전월세 신고제 총정리 — 보증금 6천만·월세 30만 초과면 30일 이내, 전입신고를 했다면 안 해도 됩니다
주택 임대차 신고제는 보증금 6천만 원 초과이거나 월 차임 30만 원 초과인 계약이 대상이고, 계약일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 다만 임차인이 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 보기 때문에, 이사하면서 전입신고를 했다면 따로 할 일이 없습니다.
2021년 6월에 시행됐지만 4년간 계도기간이 있었고, 2025년 5월 31일에 계도기간이 끝났습니다. 2025년 6월부터는 과태료가 실제로 부과됩니다.
이 글은 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 시행령 조문을 직접 확인해 정리했습니다. 확인일은 2026년 8월 27일입니다.
어떤 계약이 대상인가요?
시행령 제4조의3 제1항입니다.
보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외한다)
중요한 건 "또는"입니다. 둘 다 넘어야 하는 게 아니라 하나만 넘으면 대상입니다.
- 보증금 1억 원, 월세 없음 → 대상
- 보증금 500만 원, 월세 40만 원 → 대상
- 보증금 5천만 원, 월세 25만 원 → 대상 아님
- 보증금·월세 그대로 두고 2년 연장만 → 대상 아님
"주택"에는 주택을 취득할 수 있는 권리도 포함됩니다(법 제6조의2 제1항). 그리고 계약 당사자 중 한쪽이 국가나 지방자치단체 등이면 그쪽이 신고합니다.
어느 지역이 대상인가요?
시행령 제4조의3 제2항입니다. 전국이 아닙니다.
| 지역 | 대상 여부 |
|---|---|
| 특별자치시 (세종) | 대상 |
| 특별자치도 (제주·강원·전북) | 대상 |
| 시 | 대상 |
| 구 (자치구) | 대상 |
| 군 — 광역시 및 경기도 관할 | 대상 |
| 군 — 그 밖의 도 관할 | 대상 아님 |
같은 "군"이라도 광역시 안에 있는 군이나 경기도의 군은 신고 대상이고, 다른 도의 군은 아닙니다.
전입신고를 했으면 안 해도 되나요?
가장 많이 물어보는 부분입니다. 법 제6조의5 제1항이 이렇게 정하고 있습니다.
제6조의2에도 불구하고 임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하는 경우 이 법에 따른 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 본다.
이사를 하면서 주민센터에서 전입신고를 하면 임대차 신고까지 처리된 것으로 봅니다. 반대 방향도 있습니다.
제6조의2, 제6조의3에 따른 신고의 접수를 완료한 때에는 「주택임대차보호법」 제3조의6제1항에 따른 확정일자를 부여한 것으로 본다(임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다).
임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 받을 필요가 없습니다. 단, 임대차계약서를 제출한 경우에만 그렇습니다. 계약서 없이 신고만 하면 확정일자 효과는 없습니다.
그리고 공공주택사업자나 등록 임대사업자가 각각의 근거 법령에 따라 신고하면, 그것으로 임대차 신고를 한 것으로 봅니다.
언제까지, 어떻게 신고하나요?
계약 체결일부터 30일 이내입니다. 잔금일이나 입주일이 아니라 계약한 날이 기준입니다.
- 온라인 — 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)
- 오프라인 — 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터
원칙은 임대인과 임차인의 공동신고입니다. 다만 한쪽이 거부하면 국토교통부령이 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있습니다(법 제6조의2 제3항). 신고를 받은 관청은 확인 후 신고필증을 지체 없이 발급합니다.
계약이 바뀌거나 깨지면요?
법 제6조의3입니다. 보증금이나 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 계약이 해제된 때에도 그날부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
처음 신고만 하고 끝이 아니라는 뜻입니다. 재계약하면서 보증금을 올렸다면 그것도 신고 대상입니다.
확정일자만 받으면 되는 거 아닌가요?
임대차 신고, 전입신고, 확정일자가 뒤섞여서 헷갈리는 분이 많습니다. 하는 일이 다릅니다.
| 절차 | 생기는 권리 |
|---|---|
| 전입신고 + 실제 거주 | 대항력 — 집이 팔려도 계약 기간까지 살 수 있는 힘 |
| 확정일자 | 우선변제권 — 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받는 힘 |
| 임대차 신고 | 행정상 신고 의무 이행 + (계약서 제출 시) 확정일자 의제 |
즉 확정일자만 받아 두고 전입신고를 안 하면 대항력이 없습니다. 반대로 전입신고만 하고 계약서를 안 냈다면 우선변제권이 없습니다. 임대차 신고 제도가 편한 건 계약서를 내면서 신고하면 이 둘이 한 번에 정리된다는 점입니다.
대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생깁니다. 이 하루의 공백 때문에 잔금 당일 근저당이 잡히면 순위가 밀립니다. 이 문제는 별도로 다룬 적이 있습니다.
안 하면 과태료가 얼마인가요?
법 제28조 제5항 제3호입니다. 미신고나 거짓 신고에 100만 원 이하의 과태료를 부과합니다.
여기서 흔한 오해가 하나 있습니다. "안 하면 100만 원"이라고 알려져 있는데, 100만 원은 법이 정한 상한이고 실제 부과액은 다릅니다. 계도기간 종료에 맞춰 과태료 기준이 낮아져서, 지금은 단순 미신고나 지연 신고의 경우 2만 원부터 시작해 최대 30만 원 수준으로 적용되고 있습니다. 100만 원은 거짓으로 신고한 경우에 해당합니다.
다만 지연 기간과 계약 금액에 따른 세부 구간은 시행령 별표에 있는데, 이번에 별표 원문은 확보하지 못했습니다. 정확한 금액은 관할 지자체나 국토교통부에 확인하시기 바랍니다.
신고하면 세금이 나오나요?
임대차 신고 자체가 과세 처분은 아닙니다. 다만 신고된 자료가 남기 때문에, 주택임대소득 과세 대상인 경우 소득 파악이 쉬워지는 건 사실입니다.
주택임대소득 과세 기준(2주택 이상 월세, 기준시가 12억 초과 1주택 월세, 3주택 이상 보증금 간주임대료 등)은 소득세법 소관이라 이 글의 범위를 벗어납니다. 이 부분은 별도로 확인하시는 게 정확합니다.
자주 묻는 것
고시원이나 기숙사도 대상인가요?
법이 말하는 "주택"은 주택임대차보호법 제2조에 따른 주택입니다. 주거용으로 사용하는지가 기준이라 등기부상 용도만으로 판단하지 않습니다. 애매하면 관할 주민센터에 문의하는 게 확실합니다.
신고를 하면 임대인이 불리한가요?
신고는 두 당사자의 공동 의무입니다. 임차인 입장에서는 확정일자 효과가 자동으로 붙는 이점이 있고, 임대인 입장에서는 계약 내용이 공적으로 기록되는 효과가 있습니다. 어느 한쪽만 부담하는 제도는 아닙니다.
단독으로 신고하면 상대방이 알게 되나요?
신고관청이 신고 내용을 확인하는 절차가 있고 신고필증이 발급됩니다. 구체적인 통지 절차는 국토교통부령 소관이라 이 글에서는 확인하지 못했습니다.
정리
- 대상 — 보증금 6천만 원 초과 또는 월 차임 30만 원 초과. 하나만 넘어도 대상
- 금액 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 제외
- 지역 — 특별자치시·도, 시, 자치구, 그리고 광역시·경기도의 군. 다른 도의 군은 제외
- 기한 — 계약 체결일부터 30일 이내 (잔금일 아님)
- 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다
- 임대차 신고가 접수되면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다 (계약서 제출 시)
- 변경·해제도 30일 이내 신고
- 과태료 상한은 100만 원. 단순 미신고·지연은 2만~30만 원대, 거짓 신고가 100만 원
2026년 8월 27일에 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 시행령 조문을 직접 확인해 정리했습니다. 과태료 세부 구간은 시행령 별표 원문을 확보하지 못해 교차확인한 범위로만 적었습니다. 실제 부과 기준은 관할 지자체에 확인하시기 바랍니다.