전세보증보험 가입조건 총정리 — 126% 룰과 거절 사유, 다가구 추가 요건까지

전세보증보험은 계약하기 전에 가입 가능 여부를 먼저 따져봐야 하는 상품입니다. 계약금을 넣고 나서 "가입이 안 된다"는 말을 들으면 돌이킬 수 없기 때문입니다.

이 글은 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)의 공식 페이지를 확인해서 어떤 집이 되고 어떤 집이 안 되는지를 정리한 것입니다.

기관이 세 곳인데, 사실상 HUG입니다

	HUG	HF	SGI
상품명	전세보증금반환보증	일반전세지킴보증	전세금보장신용보험
보증금 상한	수도권 7억 / 그 외 5억	수도권 7억 / 지방 5억	—
보증료율	연 0.097~0.211%	연 0.04~0.18%	—
제약	없음	HF 전세자금보증 이용자만	지점·대리점 가입

HF가 보증료는 훨씬 싸지만 문턱이 있습니다. 신청일 현재 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 동시에 신청하는 사람만 됩니다. 전세대출을 HF로 받으셨다면 HF를 먼저 알아보시는 게 이득입니다.

SGI 서울보증은 홈페이지가 자동 조회를 막아두어 공식 수치를 확인하지 못했습니다. 지점에 직접 문의하셔야 합니다.

가장 중요한 조건 — 90%를 넘으면 안 됩니다

모든 심사가 결국 이 한 줄로 수렴합니다.

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

HUG가 든 공식 예시입니다. 주택가격 1억 원인 집이라면 —

전세보증금 9,500만 원 → 가입 불가 (한도는 9,000만 원)
전세보증금 9,000만 원 → 가입 가능
전세보증금 4,000만 원 + 선순위채권 5,500만 원 → 가입 불가

마지막 경우가 중요합니다. 내 보증금이 적어도 집주인의 빚이 많으면 안 됩니다.

"126% 룰"의 정체

많이 언급되는 이 숫자는 두 가지가 곱해진 결과입니다.

공시가격 배율 140% — 공시가격에 1.4를 곱한 값을 주택가격으로 봅니다 (2023년 1월 1일 신청분부터. 그 전은 150%)
담보인정비율 90% — 그 주택가격의 90%까지만 보증 (2023년 5월 1일 신규분부터. 갱신도 2024년 1월 1일부터 90%)

140% × 90% = 126%. 즉 공시가격 기준으로 전세가율이 126%를 넘으면 가입이 안 됩니다.

2026년 8월 현재 이 기준은 그대로입니다. HUG 공식 페이지에서 두 수치를 모두 확인했습니다.

주택가격은 어떻게 정해지나 — 유형별로 다릅니다

이 부분을 모르면 계산 자체가 틀립니다. HUG는 순서대로 적용합니다.

아파트 · 주거용 오피스텔

KB시세 또는 한국부동산원 시세 — 상한가·하한가 평균 (단 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가)
공시가격의 140%
안심전세 앱 시세 하한가
1년 이내 최근 매매 거래가액

연립 · 다세대 (빌라)

공동주택가격의 140% ← 1순위입니다
안심전세 앱 하한가
1년 이내 매매가액

빌라는 KB시세를 쓰지 않습니다. 공시가격 140%가 1순위입니다. 빌라 전세가 유독 빡빡한 이유가 여기 있습니다.

단독 · 다가구

개별단독주택가격의 140%
1년 이내 매매가액

감정평가서는 순서를 뛰어넘습니다

임차인이나 임대인이 감정평가를 받았다면 위 순위와 무관하게 최우선으로 적용됩니다. 단 감정평가일로부터 6개월이 지나지 않아야 합니다.

공시가격 기준으로 아슬아슬하게 안 되는 경우, 감정평가가 해법이 될 수 있습니다.

신청 기한 — 절반 넘기면 끝입니다

구분	기한
신규 계약	잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2 경과 전
갱신 계약	갱신 전세계약기간의 1/2 경과 전

2년 계약이면 1년이 지나기 전에 가입해야 합니다. HF도 같습니다.

거절되는 사유 — 하나라도 걸리면 안 됩니다

등기부 갑구 (소유권)

경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해 사항이 있으면 불가입니다.

등기부 을구 (근저당 등)

선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 불가입니다. 여기서 주택가액은 "주택가격 × 90%"입니다.

소유권 구조

건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유여야 합니다. 신탁등기로 소유권이 수탁자에게 넘어가 있으면 이 요건을 충족하지 못합니다. HF는 아예 "임대권한이 있는 수탁자와 임대차계약을 체결할 것"이라고 명시하고 있습니다.

전입세대확인서

신청일 현재 다른 세대의 전입내역이 없어야 합니다 (단독·다가구·다중은 제외). 아파트인데 다른 사람이 전입해 있으면 취급되지 않습니다.

전세계약서

계약기간 1년 이상
공인중개사 날인이 있을 것
전세보증금반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없을 것

마지막 항목이 함정입니다. 집주인이 넣자고 한 특약 한 줄 때문에 가입이 막힐 수 있습니다. 계약서 쓰기 전에 반드시 확인하세요.

건축물대장

위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다 (아파트 제외). 계약 전에 건축물대장 첫 장을 확인해야 하는 이유가 이것입니다.

대항력

실제 거주 + 전입신고 + 확정일자가 있어야 합니다.

임대인

공사의 보증금지대상자가 아닐 것. 이른바 악성임대인 명단입니다. HUG 안심전세포털에 상습채무불이행자 공개 공고가 실제로 올라오고 있습니다. 계약 전에 안심전세포털에서 확인해보실 수 있습니다.

다가구주택은 조건이 하나 더 있습니다

다가구는 한 건물에 여러 세입자가 있어서 별도 기준이 적용됩니다.

선순위채권 + 다른 세입자들의 선순위 보증금 합계 ≤ 주택가액의 80%

일반 주택의 60% 규정보다 완화된 별도 기준인데, 다른 세입자들의 보증금이 들어간다는 게 핵심입니다. 내 앞에 들어온 세입자가 많으면 그만큼 여유가 줄어듭니다.

추가 제출서류

등기부등본 — 건물과 토지 모두
전입세대확인서 — 건물 전체
타 전세계약체결내역 확인서 (HUG 별지 제5호) — 건축물대장상 가구수와 일치해야 함
확정일자 부여현황 (인터넷등기소)
근린생활시설이 있으면 상가 임대차현황서 (홈택스)

2025년 2월 3일 신청건부터는 갱신 시 5개년 확정일자부여현황 제출이 의무화됐습니다.

한 가지 더 — 타전세계약확인서를 안 내면 보증료가 최고요율로 매겨집니다. 집주인이 협조를 안 해주면 돈으로 손해를 봅니다.

2026년에 바뀐 것

전월세전환율이 6.4%에서 6.5%로 올랐습니다. 2026년 7월 1일 신청건부터 적용됩니다.

이건 보증부 월세(반전세) 계약에 영향을 줍니다. 환산 보증금 = 전세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율)로 계산하는데, 전환율이 오르면 나누는 값이 커지므로 환산 보증금이 낮아져 7억/5억 한도 통과에 유리해집니다.

담보인정비율 90%, 공시가격 배율 140%, 선순위채권 60%(다가구 80%)는 변동 없습니다.

계약 전 체크리스트

등기부등본을 떼서 갑구에 압류·가압류·가처분이 없는지, 을구 근저당 채권최고액이 얼마인지 확인
건축물대장을 떼서 첫 장에 "위반건축물" 표시가 없는지 확인
빌라라면 공시가격 × 1.4 × 0.9를 계산해 내 보증금과 비교
안심전세포털에서 임대인이 악성임대인 명단에 없는지 확인
계약서에 채권 양도 금지 특약이 들어가지 않도록 할 것
다가구라면 다른 세입자 보증금 총액을 확인

등기부등본 떼는 방법은 등기부등본 인터넷 발급 방법, 건축물대장은 건축물대장 열람·발급 방법에 정리해두었습니다.

정리

핵심 조건은 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
공시가격 기준으로는 126%가 상한선입니다
빌라는 공시가격 × 140%가 주택가격입니다. KB시세 아닙니다
신청 기한은 계약기간의 절반이 지나기 전
위반건축물, 신탁등기, 타세대 전입, 채권양도 금지 특약이면 거절
다가구는 다른 세입자 보증금까지 합쳐 80% 이내
HF 전세자금보증을 쓰고 계시면 HF 보증료가 절반 이하입니다

※ 이 글은 2026년 8월 25일 기준 HUG 주택도시보증공사와 HF 한국주택금융공사의 공식 상품 안내를 확인해 정리했습니다. 개별 물건의 가입 가능 여부는 심사에서 결정되므로, 계약 전 HUG 또는 위탁은행에서 반드시 확인하시기 바랍니다. SGI 서울보증 상품 조건은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 운영 원칙은 생활 정리소 소개 페이지에서 확인하실 수 있습니다.