전세사기피해자 결정 — 네 가지 요건과 제외 사유, 지원 신청은 3년 안에

전세사기 피해를 입었다고 해서 자동으로 "전세사기피해자"가 되는 것이 아닙니다. 법에 정의가 따로 있습니다.

제2조제3호 — 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인입니다. 결정이 있어야 합니다.

이 글은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 조문을 직접 확인해 정리한 것입니다. 확인일은 2026년 8월 31일입니다.

요건 네 가지 (제3조제1항)

자연인인 임차인이 모두 갖춰야 합니다.

#	요건
1	주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것 (임차권등기를 마쳤거나 민법 제303조 전세권이 설정된 경우 포함)
2	임차보증금이 5억 원 이하일 것
3	임대인의 파산·회생 개시, 경매·공매 개시(체납 압류 포함), 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 반환 피해가 발생했거나 예상될 것
4	임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 반환 능력 없는 자에게 임차주택 양도, 반환 능력 없이 다수 주택 취득·임대 등 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

경매 또는 공매 절차가 이미 완료된 임차인은 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 제1호와 제3호가 제외됩니다.

보증금 5억은 고정된 숫자가 아닙니다

제2호 단서입니다.

다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.

위원회 판단으로 최대 7억 원까지 올라갈 여지가 있는 구조입니다.

"주택"의 범위가 넓습니다

제2조제1호입니다. 주택임대차보호법 제2조의 주거용 건물인데, 괄호가 중요합니다.

공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차인의 실제 용도가 주거용인 경우를 포함한다

근린생활시설로 등록된 이른바 근생빌라가 여기에 걸립니다. 등기부상 용도만으로 잘리지 않습니다.

"임대인등"도 넓습니다

제2조제2호가 임대인 외에 여섯 가지를 더 듭니다.

임대인의 대리인, 임대 업무를 처리하는 자
임대인의 의뢰를 받은 공인중개사(중개보조인 포함)
임차인을 모집하는 자(피고용인 포함)
다수 임대인의 배후에 있는 동일인
그 동일인이 지배하거나 경제적 이익을 공유하는 조직
그 동일인·조직을 배후에 둔 다수의 임대인

4번부터 6번이 이른바 바지사장 구조를 겨냥한 정의입니다.

제외되는 경우 (제3조제2항)

요건을 갖췄어도 다음에 해당하면 적용 대상에서 빠집니다.

임차인이 보증·보험에 가입했거나 임대인이 보증에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우
보증금 전액이 최우선변제가 가능한 주택임대차보호법 제8조제1항의 보증금 중 일정액에 해당하는 경우
임차인이 대항력 또는 우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

세 가지 모두 열쇠는 "전액"입니다. 일부만 회수되는 경우는 조문의 문언과 다릅니다.

절차와 기간

신청 (제12조)

결정을 받으려는 임차인이 국토교통부장관에게 신청합니다. 방법과 절차는 국토교통부령입니다.

이의신청 (제15조)

결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청
국토교통부장관은 받은 날부터 20일 이내에 결정
이 경우 위원회에 재심의를 요청하고 그 의결에 따라 결정해야 합니다
그 밖의 사항은 행정기본법 제36조에 따릅니다

★ 지원 신청은 3년 (제14조의2)

제4장에 따른 전세사기피해자등 지원의 신청기간은 제14조 또는 제15조에 따라 전세사기피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내로 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차의 진행 등 부득이한 사유로 그 기간 내에 신청할 수 없는 때에는 경매 또는 공매 절차가 완료된 날부터 1년 이내로 한다.

2024년 9월 10일 신설된 조항입니다. 피해자로 결정받는 것과 지원을 신청하는 것이 별개라는 뜻이기도 합니다.

결정을 받으면 무엇이 달라지나

제4장이 특례를 모아 두고 있습니다. 조문 제목만 옮기면 이렇습니다.

제17조 경매의 유예·정지
제18조·제19조 국세·지방세 체납으로 압류된 주택의 매각 유예·정지·중지
제20조 경매절차에서의 우선매수권
제21조·제22조 국세징수법·지방세징수법에 따른 공매절차에서의 우선매수권
제23조·제24조 국세·지방세 우선징수에 대한 특례
제25조 공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입, 제25조의2 공공임대주택 지원
제25조의6 건축법에 관한 특례, 제25조의7 주택임대차보호법 적용의 일부 배제
제25조의8 지원액의 압류금지
제25조의13 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 관한 특례
제26조 경매 및 공매의 지원, 제27조 금융지원 등

제28조는 별도로 봐 둘 만합니다. 전세사기피해자와 그와 생계 및 주거를 같이 하는 가구 구성원을 긴급복지지원법 제5조의 긴급지원대상자로 봅니다. 지원의 기준·기간·종류·방법은 긴급복지지원법에 따릅니다.

지원 금액과 대출 조건은 조문에 없어 이 글에서는 적지 않겠습니다.

이 법에는 시한이 있습니다

부칙 제2조 — 이 법은 시행 후 4년이 경과하는 날까지 효력을 가집니다. 2025년 5월 20일 개정으로 연장된 조항입니다.

다만 부칙 제4조가 경과조치를 둡니다. 유효기간 만료 전에 결정된 사람과 제12조에 따라 신청을 한 사람에 대해서는 만료 후에도 이 법을 적용합니다. 그리고 부칙 제5조에 따라 위원회는 만료일 이후 6개월간 존속합니다.

정리

"전세사기피해자"는 국토교통부장관의 결정이 있어야 성립합니다
요건 넷 — 대항요건+확정일자 / 보증금 5억 이하 / 2인 이상 피해 / 기망 등 의심 사유
보증금 상한은 위원회가 2억 범위에서 상향할 수 있습니다
근생빌라도 구조·실질·실제 용도가 주거용이면 "주택"에 들어갑니다
"임대인등"에 공인중개사·모집책·배후 동일인까지 포함됩니다
보증보험 등으로 전액 회수되면 제외됩니다
경매·공매가 완료된 임차인은 제1호·제3호 요건이 빠집니다
이의신청은 송달 30일 이내, 국토부는 20일 이내 결정
지원 신청은 결정일부터 3년 (부득이한 사유면 절차 완료 후 1년)
이 법은 시행 후 4년까지 효력을 가집니다

함께 보면 좋은 글

확인한 곳: 국가법령정보센터 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 [시행 2026. 5. 12.] 제2조·제3조·제12조·제14조의2·제15조·제17조부터 제28조까지 및 부칙. 확인일 2026년 8월 31일. 지원 금액, 대출 조건, 개별 사건의 인정 여부는 이 글에서 다루지 않았습니다.