전입신고와 확정일자 총정리 — 대항력은 언제 생기고 수수료와 기한은 어떻게 되나
전입신고는 전입한 날부터 14일 이내에 해야 하고, 대항력은 이사(인도)와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 확정일자는 대항력이 아니라 배당 순위를 정하는 우선변제권 요건이라 둘은 별개입니다.
이 두 개를 하나로 아는 분이 많습니다. 그런데 하나는 "내 집에서 계속 살 수 있는가"를 정하고, 다른 하나는 "경매에 넘어갔을 때 돈을 몇 번째로 받는가"를 정합니다. 하루 차이로 순위가 뒤바뀌는 일이 실제로 생깁니다.
이 글은 주택임대차보호법과 주민등록법, 확정일자 규칙 조문과 대법원 판례를 직접 확인해 정리한 것입니다. 확인일은 2026년 8월 26일입니다.
보증금을 지키는 다른 축인 보증보험은 전세보증보험 가입 조건에서 따로 정리했습니다. 전입신고·확정일자와 보증보험은 서로를 대체하지 않습니다.
전입신고는 며칠 안에 해야 하나요?
전입한 날부터 14일 이내입니다. 새로 살게 된 곳의 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 주민등록법 제16조 제1항에 그렇게 적혀 있습니다.
신고는 원칙적으로 세대주가 합니다. 세대주가 못 하는 경우에는 세대를 관리하는 사람, 본인, 그리고 세대주에게 위임받은 배우자와 직계혈족 등이 할 수 있습니다.
늦으면 과태료가 얼마인가요?
많이 알려진 "5만 원"은 법에 정해진 상한입니다. 주민등록법 제40조 제4항이 5만 원 이하라고만 정하고 있고, 실제 금액은 시행령 별표에서 늦은 기간에 따라 나눠 놨습니다.
| 얼마나 늦었나 | 과태료 |
|---|---|
| 기한 지나고 7일 이내 | 5,000원 |
| 1개월 이내 | 20,000원 |
| 3개월 이내 | 30,000원 |
| 6개월 이내 | 40,000원 |
| 6개월 초과 또는 미신고 | 50,000원 |
일주일 안에 하면 5천 원입니다. 게다가 사소한 부주의로 인한 위반 등에 해당하면 절반 또는 4분의 3 범위에서 깎아줄 수 있다는 규정도 있습니다.
대항력은 정확히 언제부터 생기나요?
이사(인도)와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항이 "그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고 정하고 있고, 이 "다음 날"이 다음 날 오전 0시를 뜻한다는 것이 대법원 판례(99다9981)입니다.
이게 왜 중요하냐면, 등기는 접수한 그 시각에 효력이 생기기 때문입니다.
잔금을 치른 날, 집주인이 그 돈으로 대출을 받으면서 은행이 근저당을 설정합니다. 그날 오후에 접수된 근저당은 그날 효력이 생깁니다. 나는 같은 날 이사하고 전입신고를 했지만 대항력은 다음 날 0시부터입니다. 결과적으로 은행이 앞섭니다.
이 하루를 메우려면 계약서에 잔금일 당일 근저당 설정을 금지하는 특약을 넣거나, 잔금 전에 등기부를 다시 확인하는 수밖에 없습니다.
그럼 확정일자는 뭘 하는 건가요?
확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 경매나 공매로 집이 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 대항요건(인도 + 전입신고)에 더해 계약증서에 확정일자를 갖출 것을 요구합니다.
발생 시점도 대항력과 묶여 있습니다. 인도와 전입신고를 마친 날 또는 그 이전에 확정일자를 받아뒀다면, 우선변제권은 인도·전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다(대법원 98다46938). 확정일자를 나중에 받으면 그 받은 날이 기준이 됩니다.
정리하면 이렇습니다.
| 대항력 | 우선변제권 | |
|---|---|---|
| 필요한 것 | 이사 + 전입신고 | 이사 + 전입신고 + 확정일자 |
| 하는 일 | 집이 팔려도 계속 살 수 있음 | 경매에서 배당 순위를 확보 |
| 생기는 때 | 다음 날 0시 | 다음 날 0시(확정일자를 미리 받아둔 경우) |
확정일자는 어디서, 얼마에 받나요?
한 곳만 되는 게 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제1항은 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원 및 그 지원, 등기소, 공증인을 부여기관으로 정하고 있습니다.
| 어디서 | 수수료 |
|---|---|
| 주민센터 등 방문 | 1건 600원 (계약증서 4장 초과 시 초과 4장마다 100원) |
| 등기소 방문 | 1건 600원 |
| 인터넷등기소 전자확정일자 | 1건 500원 |
기초생활수급자, 국가유공자·독립유공자·참전유공자, 한부모가족 보호대상자 등은 수수료가 면제됩니다. 다만 인터넷등기소 전자확정일자는 면제 대상에서 빠져 있습니다. 면제를 받으실 분은 방문이 유리합니다.
참고로 주민등록법에는 전입신고 자체에 대한 수수료 조항이 없습니다. 수수료 조항은 등본·초본 교부와 주민등록증 재발급 같은 항목에만 있습니다.
온라인으로 하면 바로 끝나나요?
바로 안 끝날 수 있습니다. 정부24 전입신고 안내에 이런 조건들이 붙어 있습니다.
- 전입 당사자 본인이 신청해야 하고 공동인증서가 필요합니다
- 한 달에 1회만 신청할 수 있습니다
- 세대주가 아닌 세대원이 신청하면 전입지 세대주의 확인이 필요합니다
- 신청 후 근무일 기준 다음 날 처리 상태를 확인해야 하고, 일주일 안에 세대주 확인을 못 받으면 신청이 취소됩니다
대항력이 생기는 기준일은 전입신고가 실제로 처리된 날입니다. 잔금일처럼 하루가 아쉬운 날에는 주민센터에 직접 가시는 편이 안전합니다.
전자확정일자는 시간 제한이 있습니다
인터넷등기소로 확정일자를 신청할 때, 평일 18시 이후나 토요일·공휴일에 접수하면 다음 근무일에 부여됩니다. 평일 16시 이후 접수분도 다음 근무일에 부여될 수 있습니다.
금요일 저녁에 신청하면 월요일이 됩니다. 잔금 일정이 주말에 걸려 있다면 미리 챙기셔야 합니다.
계약서가 이러면 확정일자를 안 줍니다
확정일자 규칙은 계약증서에 몇 가지 형식을 요구합니다. 하나라도 어긋나면 부여를 거부당할 수 있습니다.
- 완성된 문서일 것 (빈칸이 남아 있으면 안 됩니다)
- 당사자의 서명 또는 기명날인이 있을 것
- 빈 공간은 사선으로 처리할 것
- 고친 곳이 있으면 정정한 글자 수를 적고 서명할 것
- 2장 이상이면 간인할 것
- 이미 확정일자가 부여되지 않았을 것
자주 묻는 것
정부24 안내문에 "확정일자 신청일 다음 날부터 대항력이 발효된다"고 적혀 있던데요
그 문장은 법조문·판례와 맞지 않습니다. 정부24 전입신고 유의사항 페이지에 "확정일자는 전입일이 아닌 확정일자 신청일 다음날부터 대항력이 발효됩니다"라는 안내가 실제로 있습니다. 그런데 대항력은 확정일자와 무관하게 인도와 전입신고만으로 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 확정일자가 영향을 주는 것은 우선변제권입니다.
공공기관 안내문이라도 이런 부정확한 표현이 남아 있을 수 있습니다. 판단이 갈리는 사안은 조문과 판례를 확인하시는 편이 낫습니다.
전입신고와 확정일자를 따로 가야 하나요?
법적으로는 별개 절차지만 주민센터에서 같은 날 함께 처리할 수 있습니다. 법제처도 전입신고를 하러 갈 때 임대차계약서를 가져가서 확정일자를 함께 받으라고 안내하고 있습니다.
확정일자를 받으면 집주인이 알게 되나요?
확정일자 부여 자체가 집주인에게 통지되는 절차는 확인하지 못했습니다. 다만 확정일자는 임차인의 권리를 지키는 법정 절차이므로 받지 않을 이유가 없습니다.
정리
- 전입신고는 전입한 날부터 14일 이내, 늦으면 7일 이내 5천 원부터 6개월 초과 5만 원까지
- 대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 — 확정일자와는 무관합니다
- 확정일자는 우선변제권 요건, 방문 600원 인터넷등기소 500원
- 확정일자는 주민센터·등기소·법원·공증인 어디서나 받을 수 있습니다
- 잔금일 당일은 근저당이 앞설 수 있습니다 — 특약과 등기부 재확인이 필요합니다
- 인터넷등기소는 평일 18시 이후·주말 접수분을 다음 근무일에 부여합니다
2026년 8월 26일에 주민등록법과 주택임대차보호법, 확정일자 규칙 조문과 대법원 판례를 직접 확인해 정리했습니다. 법령은 개정될 수 있으니 실제 계약 전에는 국가법령정보센터나 해당 기관에서 최종 확인하시기 바랍니다.