임차권등기명령 — 보증금 못 받고 이사 가야 할 때, 등기를 마쳐야 하는 이유
보증금을 못 받았는데 이사는 가야 하는 상황. 여기서 그냥 나가면 순위를 잃습니다.
주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서 주민등록이 되어 있다는 것을 전제로 하기 때문입니다. 그래서 만들어진 것이 임차권등기명령입니다.
이 글은 주택임대차보호법 제3조의3을 직접 확인해 정리한 것입니다. 확인일은 2026년 9월 1일입니다.
언제, 어디에 신청하나
제1항입니다.
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
두 가지가 조건입니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 시점 | 임대차가 끝난 후. 계약 기간 중에는 이 조문에 해당하지 않습니다 |
| 사유 | 보증금이 반환되지 아니한 경우 |
| 관할 | 임차주택의 소재지 관할 법원 (내 주소지가 아닙니다) |
신청서에 적어야 하는 것
제2항입니다. 다음을 적고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다.
- 신청의 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택 — 주택의 일부분이면 해당 부분의 도면을 첨부합니다
- 임차권등기의 원인이 된 사실 — 제3조제1항·제2항·제3항에 따른 대항력을 취득했거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
★ 제5항 — 이 제도의 전부입니다
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
문장을 세 토막으로 나눠 보겠습니다.
- 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다
- 등기 이전에 이미 갖고 있었다면 그 순위가 그대로 유지된다
- 등기 이후에는 대항요건(주택 인도 + 주민등록)을 잃어도 이미 취득한 것을 상실하지 않는다
3번이 "이사를 가도 되는" 근거입니다. 그런데 그 앞에 "임차권등기 이후에는"이라는 조건이 붙어 있습니다.
즉 순서가 정해져 있습니다.
임차권등기가 끝난 것을 확인한 다음에 짐을 빼고 주민등록을 옮긴다.
등기가 되기 전에 전출하면 그 시점에 대항요건이 깨지므로, 조문이 지켜 주는 범위 밖으로 나가게 됩니다.
기각되면 항고할 수 있습니다
제4항 — 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있습니다.
제3항은 절차의 뼈대를 민사집행법의 가압류 규정에서 빌려 옵니다. 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항 부분, 제291조, 제292조제3항, 제293조를 준용하되 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 바꿔 읽습니다.
준용 대상은 네 가지입니다.
- 임차권등기명령 신청에 대한 재판
- 결정에 대한 임대인의 이의신청과 그 재판
- 임차권등기명령의 취소신청과 그 재판
- 임차권등기명령의 집행
★ 집을 구하는 쪽에서도 봐야 할 조항
제6항입니다.
임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
제8조는 보증금 중 일정액의 보호, 이른바 최우선변제입니다. 임차권등기가 걸린 집에 나중에 들어간 임차인은 그 보호를 못 받습니다.
바꿔 말하면 계약 전에 등기부를 떼어 임차권등기 여부를 확인해야 하는 이유가 조문에 명시되어 있는 셈입니다. 앞선 임차인이 보증금을 못 받고 나갔다는 기록이기도 합니다.
금융기관이 승계한 경우
제8항·제9항은 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 관한 규정입니다.
제8항 — 금융기관등은 다음의 경우 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
- 임차인이 제3조제1항·제2항·제3항의 대항요건을 상실한 경우
- 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
- 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
제9항 — 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없습니다.
이 제도가 하지 않는 일
임차권등기명령은 순위를 지켜 주는 장치이지 보증금을 받아 주는 장치가 아닙니다. 조문 어디에도 임대인이 돈을 내놓게 하는 효과는 없습니다.
돈을 받는 절차는 따로입니다. 보증에 들어 있었다면 전세보증보험, 임대인이 조직적으로 보증금을 떼먹은 구조라면 전세사기피해자 결정, 그냥 안 주는 것이라면 지급명령 쪽입니다.
정리
- 요건 — 임대차가 끝난 후 + 보증금이 반환되지 않은 경우
- 관할은 임차주택 소재지 법원입니다
- 주택의 일부분이면 도면을 첨부해야 합니다
- 등기를 마쳐야 대항력·우선변제권이 유지됩니다 (제5항)
- 따라서 등기 완료를 확인한 뒤에 이사·전출해야 합니다
- 이미 갖고 있던 순위는 그대로 유지됩니다
- 기각 결정에는 임차인이 항고할 수 있습니다
- 임차권등기가 된 집에 나중에 들어간 임차인은 최우선변제를 못 받습니다
- 이 제도는 순위를 지키는 것이지 보증금을 받아 주는 것이 아닙니다
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확인한 곳: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] 제3조의3. 확인일 2026년 9월 1일. 신청 서류, 비용, 소요 기간과 개별 사건의 판단은 이 글에서 다루지 않았습니다.